Wie viel Eigenkapital Du für deine erste Immobilie wirklich benötigst

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Du brauchst kein Eigenkapital.

Bei vielen Banken ist das Eigenkapital zwar oft eine Grundbedingung.

Allerdings werden inzwischen von vielen Kreditanbietern auch Immobilienfinanzierungen ohne eigene finanzielle Mittel angeboten.

Wie viel Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie benötigt wird, und ob es auch möglich ist ohne Eigenkapital eine Immobilie zu kaufen, das möchte ich heute in diesem Artikel zeigen.

Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung

Bei jeder Immobilienfinanzierung kommt früher oder später das Thema Eigenkapital ins Gespräch.

Eigenkapital ist eine Finanzierungsform des Eigentümers und grenzt sich somit von Fremdkapital ab. Beim Begriff „Eigenkapital“ handelt es sich um die finanziellen Mittel, die der Antragsteller zur Verfügung stellen kann.

Als Faustformel gilt in der Regel 30 zu 70 oder in manchen Fällen auch 10 zu 90.

Also 10 bis 30 % des Kredites für deine Immobilieninvestition sollten in Form von eigenen finanziellen Mitteln aufgebracht werden.

Wenn du zum Beispiel in ein Mehrfamilienhaus investieren möchtest das 300.000 EUR kostet, solltest du 10-30 Prozent dieser Summe als Eigenkapitel zur Verfügung haben. Das wären bei diesem Beispiel dann 30.000 bis 90.000 EUR.

Mit dieser Formel stellt man sicher, dass die Kreditverträge besonders günstig sind.

Logisch ist, dass je mehr Eigenkapital eingelegt wird um so geringer ist das Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Dementsprechend günstiger fallen die Zinsen aus, die zu zahlen sind.

Die Tatsache dass es durch die aktuellen Niedrigzinsphasen bei den Banken nur zu geringen Verzinsungen für das Guthaben (Erspartes) gibt ist ein weiteres Argument für eine Privateinlage.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

In den letzten Jahren hat sich bezüglich Immobilienfinanzierung ohne eigene finanzielle Mittel grundlegend geändert.

Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren

Immobilien ohne Eigenkapital finanzieren

Die Finanzierung ohne Eigenkapital klingt verlockend. Angespartes Kapital bleibt auf dem Tagesgeldkonto oder wird anderweitig verwendet.

Bei der Berechnung einer Immobilienfinanzierung ohne den Einsatz von Eigenkapital fällt die monatliche Rate jedoch deutlich höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Wie bereits erwähnt, solltest du für einen Immobilienkauf mindestens 10-30 % Eigenkapital verfügen.

Das ist die Meinung der meisten Hausbanken und Immobilien-Experten. Diese Regel ist in vielen deutschen Bankhäusern üblich, doch wird sie schon geraume Zeit nicht mehr so genau eingehalten.

Wer eine Investition in Immobilien ohne Eigenkapital in Erwägung zieht sollte prüfen ob die Monatsraten langfristig zu bezahlen sind. Sogar günstige Bedingungen sind durch das aktuell niedrige Zinsniveau dabei zu erwarten. Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert, plant Unerwartetes ein. Es ist eine inzwischen gern genutzte Form der Immobilienfinanzierung.

Das nicht investierte Geld dient den Kreditnehmern als Rücklage. Es kann genutzt werden, wenn sich plötzlich unvorhergesehene bzw. zu niedrig kalkulierte Kosten, herausstellen. Bei einer plötzlichen Arbeitslosigkeit ist es ein kleines Polster.

Aber nicht für jeden eignet sich die Immobilienfinanzierung ohne eigene finanzielle Mittel.

Beispielrechnungen zur Immobilienfinanzierung

Ein Beispiel mit dem Online Rechner zur Immobilienfinanzierung erstellt ohne eigene finanzielle Mittel bei einer Immobilienfinanzierung.

  • Kaufpreis der Immobilie: 150.000,00 Euro
  • Darlehensbetrag: 150.000,00 Euro
  • Sollbindungszinsen: 10 Jahreszins
  • Tilgungssatz: 1,9 %

Das entsprechende Angebot für die Immobilienfinanzierung würde dann so aussehen:

Objektwert: 150.000,00 Euro
Darlehensbetrag: 150.000,00 Euro
Sollzinssatz: 1,88 %
Effektiver Jahreszins: 1,90 %
Sollzinsbindung: 10 Jahre
anfängliche Tilgung: 1,90 %
monatliche Rate: 472,92 Euro
Restdarlehen am Ende der Sollbindung: 118.666,50 Euro
Tilgungsanteil bis zum Ende der Sollzinsbindung: 31.333,50 Euro
Zinsanteil bis Ende der Sollzinsbindung: 25.416,50 Euro
Gesamtkosten (Zinsen und Tilgung) während der Zinsbindung: 56.750,00 Euro

Diesem und auch dem folgenden Beispiel liegen diese Annahmen zugrunde:

  • Darlehensbetrag fällig in einem Monat
  • Zahlung in einer Rate
  • im Grundbuch erstrangige Besicherung
  • festes Arbeitnehmerverhältnis
  • Einkommens- und Vermögenssituation sind einwandfrei
  • kein weiteres Immobilienvermögen vorhanden

Ein Beispiel mit dem Onlinerechner erstellt mit Eigenkapital bei einer Finanzierung.

  • Kaufpreis der Immobilie: 150.000,00 Euro
  • Darlehensbetrag: 130.000,00 Euro
  • Sollbindungszinsen: 10 Jahreszins
  • Tilgungssatz: 1,9 %

Das Angebot sieht dann entsprechend so aus:

Objektwert: 150.000,00 Euro
Darlehensbetrag: 130.000,00 Euro
Sollzinssatz: 1,80 %
Effektiver Jahreszins: 1,81 %
Sollzinsbindung: 10 Jahre
anfängliche Tilgung: 1,90 %
monatliche Rate: 400,83 Euro
Restdarlehen am Ende der Sollbindung: 102.595,55 Euro
Tilgungsanteil bis zum Ende der Sollzinsbindung: 27.040,45 Euro
Zinsanteil bis Ende der Sollzinsbindung: 21.059,55 Euro
Gesamtkosten (Zinsen und Tilgung) während der Zinsbindung: 48.100,00 Euro

Diese beiden Beispiele zeigen die Unterschiede zwischen einer Immobilienfinanzierung mit bzw. ohne Eigenkapital. Das Zahlenmaterial entstammt Onlinerecherchen und ist unverbindlich.

Eigenkapital und Eigenleistungen

Eigenkapital ist ein sehr wichtiger Bestandteil beim Kauf einer Immobilie, egal ob zur Eigennutzung oder als Investment. Das ist vielen potenziellen Investoren nicht ganz bewusst.

Viele denken sie würden nicht über genug Geld verfügen und wissen auch nicht das Eigenleistung auch als Eigenkapital gewertet wird.

Die Eigenleistung wird aber von vielen Banken nur begrenzt gewertet. Das wird jedoch von einer zur anderen Bank unterschiedlich angesetzt.

Im Allgemeinen kann man sagen das 30 % der Investitionssumme als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte.

Doch nun ganz konkret: Wie viel Eigenkapital sollte für den Kauf einer Anlage- und Renditeimmobilie einkalkuliert werden und wie funktioniert das?

Eigenkapital bei einer Immobilieninvestition

Die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ist ein erheblicher Teil der Kalkulation zur Finanzierung der ersten Renditeimmobilie.

Umso höher das Eigenkapital ist, umso weniger Darlehen wird für den Kauf der Immobilie benötigt.

Aus dem Verhältnis von Darlehen zu den Kosten wird der Beleihungsauslauf berechnet. Dies ist der Wert der angibt, wie hoch die Verschuldung ist. Je mehr Eigenkapital bei der Kalkulation für die Immobilieninvestition vorhanden ist, umso geringer ist das zu tragende Risiko für Bank und die Chance einen guten Zinssatz zu bekommen.

Eigenleistungen und Eigenmittel zählen als Eigenkapital. Wie viel Eigenkapital schlussendlich nötig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Mittlerweile sind Anbieter auf dem Geldmarkt, die auch Nebenkosten mitfinanzieren.

Grundsätzlich spricht gegen eine Vollfinanzierung nichts, doch solltest du bei dem Darlehen die Zinsanpassung nach 10 oder 15 Jahren, falls ein deutlich höherer Zinssatz fällig sein wird, mitbedenken.

Das Immobiliendarlehen für eine Investition in Anlageimmobilien kann, mit dem Einsatz von Eigenleistungen, deutlich geringer ausfallen. Eigenleistungen, in der Fachsprache Muskelhypothek genannt, haben eine positive Wirkung.

Eine Liquiditätsreserve ist wichtig

Du solltest auch neben der Finanzierung deiner Immobilie eine Liquiditätsreserve haben.

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Es können immer Ausgaben anstehen, wie eine Autoreparatur, die Waschmaschine geht kaputt oder es stehen andere Dinge an. Berücksichtige dafür mindestens fünf Monatsgehälter als Reservebudget.

Alle weiteren vorhandenen Beträge solltest du für die Finanzierung hernehmen. Ein geringerer Darlehensbedarf senkt deine monatliche Rate. Auch bekommst du von den Banken durch das geringere Risiko günstigere Zinsen.

Die Finanzierung bei einem Haus- oder Wohnungskauf

Welches ist das richtige Finanzierungsmodell? Was muss ich beachten? Das sind Fragen die sich zukünftige Haus- oder Wohnungsbesitzer stellen.

Du wirst auf dem Finanzmarkt viele unterschiedliche und für dich verwirrende Angebote zur Finanzierung entdecken. Die Offerten der Banken sind meist undurchsichtig. Ein Laie blickt da gar nicht mehr durch und ein Vergleich ist nicht immer ganz so einfach.

Es gibt viel zu viele Darlehens und Finanzierungswege die für eine beabsichtigte Investition in Immobilien angeboten werden.

Welche Immobilienfinanzierung die Richtige ist, wird immer individuell entschieden. Eine Beratung durch die Hausbank ist nicht ausreichend. Diese kassieren häufig bis zu 0,5 % mehr Zinsen als ein Hypothekenmakler verlangen würde. Die Zinsen einer Immobilienfinanzierung sind außerdem tagesabhängig. Wer einen Immobilienkauf in Erwägung zieht sollte sich deshalb an einen Experten wenden.

Auch geringe Zinsvorteile die ein Experte für dich herausschlagen kann sparen dir über die gesamte Darlehenslaufzeit hohe Beträge.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie muss nicht mehr in Weite Ferne rücken.

Viele Kreditanbieter vergeben Immobilienfinanzierungen auch ohne Eigenkapital. Sind sie finanziell gut abgesichert, verfügen über einen relativ sicheren Arbeitsplatz, oder noch besser über einen Beamtenstatus und ausreichend angespartem Geld sollte, entsprechend der Beratung bzw. der Faustregel, dieses für die Finanzierung eingesetzt werden.

Als erstes solltest du prüfen, wie viel Eigenkapital du für dein erstes Immobilien Investment zur Verfügung hast.

Für eine grobe Schätzung der Preisspanne, was die Immobilie kosten darf, multipliziere dein vorhandenes Eigenkapital mit 10, was dann einem Eigenanteil von 10 % entspricht.

Angenommen du hast bereits 50.000 EUR angespart. Multipliziere die 50.000 x 10 und du erhältst den möglichen Kaufpreis, nämlich 500.000 EUR.

So viel darf die Immobilie maximal kosten.

Du kannst letztendlich auch mit mehr oder weniger als 10 % Eigenkapital starten aber es ist ein guter Anhaltspunkt wie viel deine erste Immobilie kosten darf.

„Beim Kauf von Anlageimmobilien, suchst Du nach Mietobjekten und Regionen, die in der nächsten Zeit voraussichtlich attraktiv für Mieter werden.“

Wo sich der Immobilienkauf in Deutschland langfristig auch wirklich lohnt, habe ich in diesem Blogpost ausführlich beschrieben.

Anmerkung: Lasse dich nicht vom Preis abschrecken. Schlage niemals ein sehr gutes Investment aus, nur weil du „es dir nicht leisten kannst“. Du wirst erstaunt sein wie kreativ du sein kannst, wenn du das nötige Geld beschaffen musst.

Falls du noch Fragen zu diesem Thema hast kannst du mir gerne ein Kommentar hinterlassen!

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

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