Tipps für die Hausfinanzierung

Der Wunsch vom Eigenheim treibt viele Menschen um. Sie wünschen sich ein Haus als Rückzugsort für die Familie, Wohlfühl-Oase und Wertanlage für die Zukunft. Jedoch gestalten sich Bau oder Kauf einer Immobilie nicht immer leicht. Speziell die Hausfinanzierung stellt die zukünftigen Eigentümer vor eine Herausforderung. Um diese zu meistern, helfen Ihnen diese Tipps.

1. Das Eigenkapital als Basis für die Hausfinanzierung

Wenn Sie ein Haus finanzieren, spielt Ihr Eigenkapital eine wichtige Rolle. Ohne ausreichend eigene Mittel ist eine seriöse Finanzierung der Wunschimmobilie nicht realisierbar. Im Schnitt sollten Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr 20 bis 30 Prozent der Kosten aus eigener Tasche bezahlen können. Der Grundbetrag wird beispielsweise von vielen Kreditinstituten bei der Vergabe eines Immobilienkredits vorausgesetzt.

Zwar gibt es Finanzdienstleister, die Ihnen ein Darlehen, das den vollständigen Kaufpreis deckt, anbieten. Bei diesen müssen Sie jedoch mit im Vergleich höheren Zinsen rechnen. Auch auf die Tilgungsrate nimmt das fehlende Eigenkapital Einfluss. Diese fällt zum Teil doppelt so hoch aus wie bei einer Hausfinanzierung mit Zugabe eigener Geldmittel. 

Aus dem Grund ergibt es vor dem Kreditantrag Sinn, die eigenen Vermögenswerte unter die Lupe zu nehmen. Bringen Sie alle freien Mittel – Finanzen, die Sie nicht als Sicherheitsreserve benötigen – in die Finanzierung der Wunschimmobilie ein. Sie können das Eigenkapital erhöhen, indem Sie:

• Ersparnisse anzapfen,
• Kapitallebensversicherungen auflösen,
• sich Bausparverträge auszahlen lassen,
• Darlehen bei Verwandten aufnehmen oder
• Eigenleistungen am Bau erbringen. 

2. Eine solide Kalkulierung der Hausfinanzierung als Vorbereitung

Damit Sie Ihre Wunschimmobilie finanzieren können, ohne in Geldnot zu geraten, steht eine solide Finanzkalkulation an erster Stelle. Nehmen Sie einen Immobilienkredit auf, sollten Sie im Vorfeld in Erfahrung bringen, welche Kredithöhe für Ihre wirtschaftlichen Mittel realisierbar ist. Gehen Sie hierbei eher kritisch als großzügig vor.

Zunächst können Sie von Ihren Einnahmen die Lebenserhaltungskosten abziehen. Der Betrag, der übrig bleibt, stellt das Finanzierungspotenzial dar. Gehen Sie bei der Berechnung der maximalen Darlehenssumme folgendermaßen vor:

Multiplizieren Sie das monatliche Finanzierungspotenzial mit der Anzahl der Monate sowie dem Wert 100 geteilt durch die Summe aus Zinssatz und Tilgungssatz. Um es unkomplizierter zu gestalten, sehen Sie die Formel hier in Kurzform:

Finanzierungspotenzial im Monat × zwölf Monate × 100 / Zinssatz + Tilgungssatz.

Um Ihnen die Rechnung zu verdeutlichen, finden Sie hier ein Beispiel. In diesem gehen wir davon aus, dass Sie als Kreditnehmer ein monatliches Finanzierungspotenzial von 1.000 Euro zur Verfügung steht. Wir rechnen mit einem jährlichen Zinssatz von drei Prozent sowie einer Tilgungsrate von anfänglich zwei Prozent. Geben Sie diese Werte in die Formel ein, ergibt sich eine maximale Darlehenssumme von 200.040 Euro.

TIPP: Das monatliche Finanzierungspotenzial sollte keinesfalls mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmachen. 

3. Die Einbeziehung der Nebenkosten als wichtiger Faktor

Möchten Sie eine Immobilie finanzieren, kommen nicht nur die grundlegenden Hauskosten auf Sie zu. Sie müssen ebenfalls mit Nebenkosten rechnen. Diese sollten Sie weder beim Bau eines Hauses noch bei dessen Kauf unterschätzen. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Dadurch treiben sie die Gesamtkosten in die Höhe.

Im Rahmen einer Kreditbeantragung bedeutet dieser Fakt, dass sich Ihre Eigenkapitalquote reduziert. Das wiederrum kann dazu führen, dass der vom Kreditgeber angebotene Zinssatz in die Höhe steigt. Um das zu vermeiden, müssten Sie das Eigenkapital aufstocken. Alternativ legen Sie Ihr Augenmerk auf eine günstigere Immobilie. 

Die Nebenkosten nehmen direkten Einfluss darauf, welche Gesamtkosten Ihr Traumhaus verursachen darf. Zu ihnen gehören:

• die Grunderwerbsteuer,
• Gebühren für den Notar,
• Kosten für die Grundbucheintragung,
• Nebenkosten der Finanzierung,
• eine mögliche Maklergebühr,
• Kosten für Renovierung sowie
• Umzugskosten.

4. Rückhalt von Barmitteln als Sicherheit

Obgleich eine Hausfinanzierung hohe Kosten verursacht, dürfen Sie nicht Ihr gesamtes Kapital in die Wunschimmobilie investieren.

Der Wunsch vom Eigenheim kann zu schlechten finanziellen Entscheidungen verleiten. Um ihn zu erfüllen, investiert so mancher sein gesamtes Kapital. Jedoch stellen zu knappe Kalkulierungen, die Rücklagen angreifen, ein Risiko dar. Aus ihnen kann schlimmstenfalls eine finanzielle Notlage resultieren. Das können Sie vermeiden, wenn Sie bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung ein paar wichtige Punkte beachten.

Beziehen Sie nicht nur die Lebenserhaltungskosten in die Rechnung ein. Planen Sie auch mit den bereits genannten Nebenkosten sowie einer Rücklage. Mit dieser können Sie beispielsweise bei älteren Gebäuden Instandhaltungsmaßnahmen vornehmen. 

TIPP: Sie benötigen eine Liquiditätsreserve in Höhe von zwei oder drei Monatsgehältern. Mit dieser decken Sie unvorhergesehene Ausgaben, beispielsweise durch plötzliche Schäden am Bau. 

5. Die Auswahl von Zinsbindungszeit und Tilgungssatz als fixe Kosten

Entscheiden Sie sich für die Hausfinanzierung über einen Kredit, konnten Sie lange Zeit von niedrigen Baufinanzierungszinsen profitieren. Obgleich diese inzwischen wieder leicht ansteigen, befinden sie sich noch immer auf einem niedrigen Niveau. Dadurch sind für Bauherren und Immobilienkäufer auch längere Zinsbindungszeiten von 15 oder mehr Jahren erschwinglich.

Wählt man eine möglichst lange Zeitspanne, kann man sich in dieser die günstigen Bauzinsen sichern. Das führt zu mehr Planungssicherheit. 

Neben der Zinsbindungszeit spielt auch der Tilgungssatz bei einer kostengünstigen Hausfinanzierung eine wesentliche Rolle. Dieser sollte über dem gängigen einem Prozent liegen. Durch niedrige Zinsraten steigt der Tilgungsanteil monatlich langsamer und die Rückzahlung zieht sich in die Länge. Dem können Sie vorbeugen, wenn Sie freies Kapital nicht in den Lebensunterhalt fließen lassen.

Sinnvoller ist eine Erhöhung des Tilgungssatzes auf zwei oder zwei Prozent. In der Folge verkürzt sich der Zeitraum für die Rückzahlung der Kreditsumme und Sie können Zinskosten sparen.

Eine weitere sinnvolle Option besteht in Kreditangeboten mit einem Sondertilgungsrecht. Diese können ebenfalls die Rückführung des Kredits verkürzen und zu einer Kosteneinsparung beitragen. Wer beispielsweise außerplanmäßig mehrere Monate 1.000 Euro an den Kreditgeber zurückzahlt, verkürzt die Gesamtlaufzeit des Darlehens zum Teil um Jahre. Dieser Effekt ist umso größer, je früher Sie mit den Sondertilgungen beginnen.

Kundenfreundliche Kreditgeber räumen Ihnen kostenfrei jährliche Sondertilgungen in festgelegter Höhe ein. Diese können sich auf bis zu fünf Prozent der eigentlichen Kreditsumme belaufen.

6. Die Berücksichtigung von Bereitstellungszinsen als wichtiges Planungselement

Mit Bereitstellungszinsen rechnen Sie, wenn Sie einen Darlehensvertrag abschließen, die vereinbarte Summe nach einiger Zeit jedoch nicht vollständig abgerufen haben. Der Fall tritt beispielsweise beim Hausbau ein. Als Bauherr koordinieren Sie die Finanzierung abhängig von der jeweiligen Bauphase. Seltener werden Sie sofort die gesamte Kreditsumme beanspruchen.

Da der Finanzdienstleister diese dennoch vorhält, fordert er die Bereitstellungszinsen. Sie betragen im Schnitt 0,25 Prozent im Monat. Daraus ergibt sich ein jährlicher Zinssatz von drei Prozent. Bei den Kreditgebern unterscheidet sich der Zeitpunkt, ab wann die Bereitstellungszinsen fällig werden. Das kann nach:

• zwei Monaten,
• drei Monaten, 
• sechs Monaten oder 
• einem Jahr

passieren. 

Bereits vor dem Abschluss des Kreditvertrags sollten Sie daher darauf achten, ob und in welcher Höhe die Zinsen anfallen. Vorteilhaft ist ein langer bereitstellungsfreier Zeitraum. Allerdings gewähren diesen nur die wenigsten Anbieter kostenfrei. 

7. Der Angebotsvergleich als wichtige Stellschraube bei der Hausfinanzierung

Möchten Sie bei der Hausfinanzierung Geld sparen, sollten Sie nicht der erstbesten Baufinanzierung zustimmen. Sinnvoller ist es, mehrere Angebote verschiedener Kreditgeber miteinander zu vergleichen. Beispielsweise kann je nach Finanzdienstleister die Höhe des Zinssatzes stark variieren. Bereits wenige Zehntelprozentpunkte tragen zu einer deutlichen Verringerung der gesamten Darlehenskosten bei.

Um sich einen ersten allgemeinen Überblick über die Finanzinstitute zu verschaffen, schauen Sie sich Baufinanzierungsvergleiche an. Diese finden Sie bequem online. Die Suche können Sie individualisieren, indem Sie Ihre persönlichen Daten in die Waagschale werfen. 

Ein besonders wichtiger Faktor ist hierbei Ihre Bonität. Ihre Kreditwürdigkeit entscheidet, ob Finanzdienstleister in Erwägung ziehen, einen Darlehensvertrag mit Ihnen abzuschließen. Bei der Bonitätsabfrage wenden sie sich an eine Wirtschaftsauskunftei, beispielsweise die Schufa. Ihr Schufa-Score gibt an, inwieweit Sie kreditwürdig sind. Liegen ein Negativeintrag oder ein niedriger Score vor, erhöht sich das Risiko einer Kreditabsage. 

Bei einer Hausfinanzierung spielen jedoch nicht nur Ihre Daten eine Rolle. Finanzinstitute wollen auch Einsicht in alle wichtigen Unterlagen zum Objekt. Legen Sie alle relevanten Informationen vor, erhalten Sie ein auf Sie zugeschnittenes Angebot.

8. Beantragung staatlicher Fördermittel als zusätzliches Standbein

Zukünftige Eigentümer einer Immobilie können neben Eigenkapital und Kredit auch mit staatlichen Fördermitteln rechnen. Die Förderbanken der Bundesländer oder die KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau – stellen ihnen zinsgünstige Kreditangebote zur Verfügung.

Um die Fördermittel der Bundesländer in Anspruch zu nehmen, müssen Sie zum Teil bestimmte Einkommensgrenzen erfüllen. Diese gelten jedoch nicht für eine KfW-Förderung, die vorwiegend für energieeffiziente Bauprojekte und Sanierungen mit günstigen Konditionen und Zuschüssen zur Tilgung aufwartet.

9. Das Abschließen einer günstigen Versicherung als Sicherheit

Vor Kauf oder Bau eines Hauses sollten nicht nur Fragen zur Hausfinanzierung geklärt werden. Auch die Versicherung spielt eine wichtige Rolle.

Neben der eigentlichen Hausfinanzierung ist der Abschluss einer guten Versicherung vor Hauskauf- oder Bau ein fundamentaler Faktor. Allerdings ergibt es nicht immer Sinn, alle notwendigen Policen über einen Anbieter abzuschließen. Zu diesen Policen gehören beispielsweise:

• Bauversicherung,
• Hausratsversicherung,
• Wohngebäudeversicherung oder
• Feuerrohbauversicherung.

Möchten Sie Kosten sparen, sollten Sie verschiedene Versicherungsangebote miteinander vergleichen. Dabei können Ihnen Vergleichsrechner im Internet helfen. Mit wenigen Klicks stoßen Sie auf ein günstiges Versicherungsangebot. Im Vergleich zum Abschluss der erstbesten Versicherung können Sie jährlich Hunderte Euro einsparen. 

TIPP: Nutzen Sie eine Versicherung, um das Darlehen für Ihre Immobilie abzusichern, muss es nicht zwingend eine Risikolebensversicherung sein. Sie können alternativ eine Restschuldversicherung abschließen. Bei dieser Variante profitieren Sie von der Anpassung der jeweiligen Versicherungshöhe an die gegenwärtige Restschuld. Folglich fällt diese Police kostengünstiger als eine konventionelle Risikolebensversicherung aus.

10. Das Einplanen unvorhergesehener Faktoren als abschließender Punkt

Sind die wichtigsten Fragen zur Hausfinanzierung geklärt, ist diese jedoch noch nicht gänzlich abgeschlossen. Wie bei jedem Projekt, können bei Hausbau oder -Kauf unvorhergesehene Ereignisse auftreten. Es kann sinnvoll sein, sich einige Szenarien vorzustellen und bereits über eine Lösung nachzudenken. Was geschieht beispielsweise mit der Immobilie im Fall einer Scheidung? Welche Versicherung greift bei einer Naturkatastrophe? Oder was müssen Sie beachten, wenn Sie das Haus zu einem späteren Zeitpunkt vermieten möchten?