Schon seit einigen Jahren kennen die Kaufpreise für Immobilien nur den Weg nach oben – und ein Ende des Booms ist noch immer nicht in Sicht.
Allerdings sind die deutschen Metropolen wie München, die Hansestadt Hamburg, Frankfurt am Main oder auch die Hauptstadt Berlin mittlerweile deutlich weniger im Fokus des Interesses. Stattdessen investieren immer mehr Anleger ihr Geld vor allem in kleineren Städten.
Dieser Trend basiert hauptsächlich auf den attraktiven Kaufpreisen der Häuser und Wohnungen in der Provinz, denn hier kosten die Liegenschaften meistens nur einen Bruchteil im Vergleich zu denen in den Großstädten.
Doch wer sich ein solches Renditeobjekt zulegen möchte, muss einige wichtige Dinge beachten, damit sich die Anlage am Ende auch tatsächlich ausbezahlt.
Der deutsche Immobilienmarkt
Der deutsche Immobilienmarkt gilt seit mittlerweile rund zehn Jahren für viele Investoren und Privatanleger als echte Goldgrube.
Wer beispielsweise vor fünf Jahren ein Einfamilienhaus im Speckgürtel der bayrischen Landeshauptstadt München für 300.000 Euro erworben hat, könnte diese Immobilie heute für über eine halbe Million Euro wieder verkaufen. Ganz ähnlich verhält es sich in anderen deutschen Großstädten – doch zeichnet sich mittlerweile ein neuer Trend ab.
Statt weiterhin in Immobilien zu investieren, die bereits über ihrem eigentlichen Wert liegen, und zu hoffen, dass diese trotzdem noch Gewinn abwerfen, entscheiden sich mehr und mehr Anleger für eine Investition in einer kleineren Stadt. Hier sind die Immobilienpreise nämlich bei Weitem nicht so hoch, was die Objekte natürlich dementsprechend attraktiv macht.
Dass es sich lohnen kann, gerade jetzt in ein solches Renditeobjekt zu investieren, zeigt eine aktuelle Studie des Institutes der deutschen Wirtschaft in Köln. Demnach rentiert sich ein Kauf einer Immobilie in einem der zahlreichen deutschen Landkreise in sage und schreibe über 90 Prozent der Fälle mehr, als selbiges Objekt zu mieten.
Hinzu kommt, dass die Werte aufgrund der stetig steigenden Anfrage nicht nur als stabil gelten, sondern innerhalb weniger Jahre sogar noch deutlich ansteigen werden.
Diese Vermutung wird durch eine Erhebung des Online-Magazins WirtschaftsWoche gestützt. Daraus geht hervor, dass die Immobilienpreise in kleineren Städten im Zeitraum zwischen 2015 und Ende 2018 einen enormen Sprung gemacht haben.
Ein Beispiel: In Esslingen am Neckar kostete der Quadratmeter im Jahre 2015 noch rund 2.400 Euro. Fast drei Jahre später lag der Preis bereits bei 3.350 Euro – ein Plus von fast 40 Prozent.
Ähnlich verhält es sich zum Bespiel in Sindelfingen, Delmenhorst, Garbsen oder auch in der bekannten Rattenfängerstadt Hameln.
Was macht die deutsche Provinz gerade jetzt für Investoren und Privatanleger interessant?
Der Umstand, dass die Immobilienmakler aus Hameln und anderen Kleinstädten derzeit so viel zu tun haben, beruht auf gleich mehreren Ursachen.
Zum einen profitieren die kleinen Städte davon, dass immer mehr Familien aus den großen Metropolen abwandern, was nicht zuletzt damit zusammenhängt, dass die Lebenshaltungskosten dort um ein Vielfaches höher liegen als in der Provinz. Zum anderen ist es für viele Menschen absolut kein Problem mehr, 50 oder auch bis zu 100 Kilometer zwischen ihrem Haus und der Arbeitsstelle zu pendeln.
Bedenkt man zudem das immer stärker werdende Verkehrschaos in den Großstädten, bedeutet ein längerer Anfahrtsweg mittlerweile nicht automatisch auch, dass man mehr Zeit für die Strecke benötigt. Darüber hinaus sind Kleinstädte auch besonders für Familien interessant, da dort deutlich mehr freie Kita- und Schulplätze zur Verfügung stehen.
Der wohl wichtigste Punkt dürfte allerdings mit dem Kostenfaktor zusammenhängen. Die deutlich niedrigeren Immobilienpreise in den sogenannten B-Städten ermöglichen aber nicht nur einen bezahlbaren Wohnraum für Privatpersonen, sondern stellen auch Investoren höhere Gewinne in Aussicht.
Ein Haus oder eine Eigentumswohnung in einer Kleinstadt wird somit zu einer lukrativen Einnahmequelle – und das auch auf lange Sicht. Bevor eine solche Immobilie jedoch zu einer wertvollen Kapitalanlage werden kann, gibt es einige Dinge zu beachten, denn nicht jedes potenzielle Renditeobjekt eignet sich auch tatsächlich als sicheres Investment.
Doch worauf sollten Investoren und Privatanleger achten? Und welche Grundsätze gilt es vor einer solchen Investition festzulegen?
Steigende Renditen und sichere Anlagen: So investiert man erfolgreich in Immobilien
Bevor man nun aber blindlings in ein Wohnobjekt in einer Kleinstadt investiert, sollte man sich grundlegende Gedanken zum Ablauf machen und alle relevanten Dinge beachten. Denn nur so kann aus einer Anlageimmobile auch tatsächlich ein erfolgversprechendes Renditeobjekt werden, ohne das Kapital einfach nur zu verbrennen.
Für die bessere Übersicht präsentieren wir die nun folgenden Tipps in einer ausführlichen Auflistung und zeigen, welche Schritte für eine erfolgreiche Investition notwendig sind.
Grundsätzliche Vor(aus)planung: Im ersten Schritt muss abgewogen werden, ob es ein Haus oder eine Eigentumswohnung werden soll – und ob das Objekt vorerst zur eigenen Nutzung, zur Vermietung oder zum direkten Weiterverkauf gedacht ist. Hier gilt der Grundsatz: Eine Wohnung ist in den meisten Fällen zwar deutlich günstiger in der Anschaffung – vor allem bei einem geringen Eigenkapital – und somit preislich attraktiver als ein Haus, doch bieten Wohnungen allgemein auch eine deutlich niedrigere Rendite. Außerdem sollte man nicht mit einem unmittelbaren Gewinn rechnen, da sich der Immobilienmarkt in Kleinstädten zwar rasant entwickelt, es aber noch einige Jahre dauern kann, bis die Preise dort so hoch sind wie in den großen Metropolen.
Der perfekte Standort: Dass die Lage einer Immobilie besonders mit Blick auf die Rendite entscheidend sein kann, wissen auch die Experten des bekannten Magazins Handelsblatt. Neben einer gut ausgebauten Infrastruktur samt Anbindung an das Autobahn- und Nahverkehrsnetz sollte die Stadt auch eine attraktive Lage bieten. Ein weiterer Vorteil ist die räumliche Nähe zu einer Großstadt oder einem Ballungsgebiet, die im Optimalfall maximal 60 bis 70 Kilometer beträgt. Wenn sich zudem absehen lässt, dass sich die gewählte Region in naher Zukunft wirtschaftlich weiterentwickeln wird, beispielsweise durch die Ansiedlung größerer Unternehmen, spricht vieles für die Investition.
Ausführliche Objektbegutachtung: Bei der Auswahl der passenden Immobilie gibt es ebenfalls einige Dinge zu beachten. So ist es unerlässlich, zusammen mit einem Architekten oder einem anderen Immobilienexperten das gewünschte Objekt in aller Ruhe zu inspizieren. Dabei gilt es, vor allem auf die Bausubstanz zu achten: Gibt es Mängel und wenn ja, wo und wie stark sind diese? Sind Risse im Mauerwerk vorhanden? Gibt oder gab es Probleme mit Feuchtigkeit? Wie steht es um die Heizungsanlage, die sanitären Einrichtungen und die Elektroinstallationen? Kleinere Unregelmäßigkeiten können ohne Probleme behoben werden, doch wenn die Instandhaltungs- beziehungsweise Renovierungskosten zu hoch sind, gerät auch die Rendite in Gefahr.
Realistische Kostenkalkulation, Investitionsplan und finale Risikoeinschätzung: Wenn die Immobilie allen Ansprüchen genügt und auch die Lage des Objektes zufriedenstellend ist, geht es an die Finanzierung. Hier empfiehlt sich vor allem eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten und des damit verbundenen (finanziellen) Risikos. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis erwarten den Investor bekanntlich auch eventuelle Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbssteuer. Und im Falle einer Finanzierung durch eine Bank kommen dementsprechend natürlich noch weitere (Zins-)Kosten hinzu.
Damit die Immobilie zu einem echten Renditeobjekt mit einem realistischen Gewinn wird, muss die Kostenkalkulation auf jeden Fall stimmig sein.
Ob sich die Investition am Ende auszahlen wird, ist jedoch trotz aller Vorkehrungen stets mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden.
Falls das Objekt allen genannten Anforderungen entspricht, ist allerdings mit einer gewinnbringenden Rendite zu rechnen – auch wenn dafür einige Jahre notwendig sein sollten.
