Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile auf einen Blick

Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Eigentumswohnungen gelten als rentable und solide Geldanlage. Als Immobilieninvestition handelt es sich dabei um inflationssichere Sachwertanlagen, die vor allem in Zeiten historisch niedriger Zinsen für einen Einstieg in den Immobilienmarkt sprechen. Gerade wenn man sich entscheidet, sein Kapital in Immobilien anzulegen, stößt man relativ schnell auf den Tipp, eine Eigentumswohnung als Investition zu kaufen.

Warum gerade eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sinnvoll erscheint und welche Vor- und Nachteile eine Eigentumswohnung für dich als Immobilienanleger hat, möchte ich in diesem Artikel genauer beschreiben.

Dieser Artikel ist Teil der Artikelserie „Anlage- und Renditeobjekte“:

Mit niedrigem Zins zur Eigentumswohnung

Der sich derzeit nahe dem Nullpunkt bewegende Leitzins wirkt sich auch positiv auf die Effektivzinsen eines Hypothekenkredits aus.

In der Folge bedeutet das, dass Hypothekenkredite zum Erwerb einer Eigentumswohnung, zurzeit bereits ab einem Effektivzins von deutlich unter fünf Prozent zu haben sind. Die Finanzierungskosten einer Eigentumswohnung sind also in vielen Fällen nicht höher, als die zu entrichtende Miete. Hinzu kommt, dass bei solch einer Immobilieninvestition das Geld auf das eigene Konto und nicht auf das Konto eines Vermieters „einbezahlt“ wird.

Sie Sparen also Ihnen, als Eigentümer, auch im Rentenalter Mietzahlungen, was einen erheblichen Schutz gegen Altersarmut bietet. Des Weiteren sind sie die größte Sicherheit gegen Mietsteigerungen.

Und sicherlich bietet nichts mehr persönlichen Freiraum, als das Leben in seiner eigenen Wohnungen zu verbringen.

Risiken der Eigentumswohnung

Natürlich ist eine Immobilieninvestition keine Angelegenheit, die Sie aus dem Bauch heraus entscheiden sollten.

Ich habe bereits die Vorteile einer Immobilieninvestition in dem Artikel, 10 Gründe warum Sie in Immobilien investieren sollten, ausführlich beschrieben. Es gibt auch weniger positive Aspekte, die vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt bedacht werden müssen. Zum einen wäre da die Flexibilität, die Ihnen in einem gewissen Maße verloren geht, wenn sie Besitzer einer Eigentumswohnung sind.

Ob ein Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen, als Immobilienbesitzer sind Sie in solchen Situationen gewiss eingeschränkter, als in einem Mietverhältnis.

Weitere Unsicherheitsfaktoren einer Immobilieninvestition sind die zu investierende Zeit, die für die Pflege und Erhaltung einer Immobilie anfällt. Sowie die finanziellen Verpflichtungen, die auch nach den Jahren des Kaufs für Instandhaltungen, Reparaturen und Neuanschaffungen nicht unberücksichtigt bleiben dürfen.

Außerdem sind Sie auch als Besitzer einer Eigentumswohnung an bestimmte Auflagen der Wohngemeinschaft gebunden und müssen eventuell, für Sie finanziell nachteilige Entscheidung mittragen.

So kann es z.B. sein das der Heizungskeller renoviert werden muss oder das Dach erneuert werden will. In diesem Fall findet eine Abstimmung im ganzen Haus statt und auch wenn Sie als Besitzer der Eigentumswohnung dagegen sind, müssen Sie die Renovierung mitfinanzieren, falls Sie überstimmt werden. Hier können schnell einige Tausend Euro an zusätzliche Kosten auf Sie zu kommen.

All diese Punkte müssen vor dem Schritt einer Immobilieninvestition sorgsam durchdacht werden.

Vermietung einer Eigentumswohnung

Entscheidend bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, als Immobilieninvestition, sind mehrere Faktoren.

Zum einen spielt die Mietrendite, sie spiegelt das Verhältnis von Miteinnahmen zu Kaufpreis wieder, eine gewisse Rolle. Zum anderen sind auch die Lage sowie die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen Einflussfaktoren, die die Rendite maßgebend beeinflussen.

Das wichtigste Auswahlkriterium, für die anfängliche Entscheidung zwischen verschiedenen Eigentumswohnungen, ist die Mietrendite.

Sie gibt an, wieviel Prozent der Investitionskosten über die Jahresmiete wieder eingenommen werden. Damit sich eine Wohnung rechnet, sollte nach Abzug einmaliger und laufender Nebenkosten, die Nettomietrendite mindestens vier Prozent betragen.

Bei niedrigeren Renditen würde sich eine Vermietung nur bei hohen Wert- und Mietsteigerungen lohnen. Diese Faktoren jedoch zum Zeitpunkt der Immobilieninvestition für die Zukunft solide zu prognostizieren, ist eine riskante Angelegenheit.

Trotzdem sollten Sie sich, als vorsichtiger Anleger, auf Lagen und Immobilientypen konzentrieren die heute schon gefragt sind.

Um sich ein genaues Bild über die erzielbare Miete machen zu können, gilt der örtliche Mietspiegel als zuverlässige Informationsquelle. Aber auch die Mietpreise der Wohnungen in lokalen Tageszeitungen sind zu empfehlen.

Nur mit Eigenkapital

Durch eine von Maklern häufig geratene Vollfinanzierung über einen Kredit, werden die Kreditzinsen steuerlich absetzbar, sodass Sie einen gewissen Prozentsatz der Finanzierungskosten über diese Steuerersparnis wieder zurückbekommen.

Dieses Argument von Banken und Maklern ist grundsätzlich richtig. Jedoch muss ebenso bedacht werden dass das Risiko mit sinkendem Eigenkapital steigt.

Sie sollten daher auch an die Finanzierung Ihres Wohneigentums bzw. Ihrer Eigentumswohnung vorsichtig herangehen.

Ob es sich um einen zahlungsunfähigen Mieter oder generell sinkende Mieten handelt, die abzuzahlenden Kreditraten bleiben bestehen. Eine Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil hat außerdem zur Folge, dass die Mieteinnahmen in jedem Falle nicht reichen, um die laufenden Tilgungs- und Zinsbeträge der Immobilieninvestition zu begleichen. Oft müssen Anleger weiteres Kapital zuzahlen, um die Finanzierung der Eigentumswohnung zu gewährleisten.

Hinzu kommt, dass Banken Aufschläge verlangen wenn es sich um eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital handelt.

Sie als Anleger sollten daher mindestens zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises ihrer Immobilieninvestition aus eigener Tasche zahlen, um der Finanzierung ihrer Eigentumswohnung eine solide Basis zu bieten.

In die Zukunft denken

Vor jeder Immobilieninvestition benötigen Sie eine Renditeprognose sowie einen Investitionsplan für mindestens 15 bis 20 Jahre. In diesem Plan werden für jedes Jahr alle geplanten Ausgaben für Ihre Immobilieninvestition von den Einnahmen abgezogen.

Es wird so der Betrag errechnet den Sie als Besitzer der Eigentumswohnung jährlich zuschießen müssen (Unterdeckung), bzw. der Betrag den Sie als Überschuss erwirtschaften. Sie sollten also im Voraus mehrere mögliche Szenarien durchkalkulieren, um alle Chancen und besonders auch Risiken, in ihre Planung miteinzubeziehen.

Wenn ihre Planung erst einmal auf solch einer soliden Kalkulationsbasis beruht, steht der Immobilieninvestition, in Form einer Eigentumswohnung, nichts mehr im Wege.

Gerne würde ich Ihre Erfahrungen mit einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage hören. Ist eine Eigentumswohnung eine gute Geldanlage oder sind andere Immobilienprodukte eher zu empfehlen? Ich freue mich auf Ihr Kommentar!

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

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