Immobilienbewertung erklärt: Fehler vermeiden und Wert ermitteln

Beim Verkauf deiner Immobilie stehst du vor einer großen Herausforderung: Wie bewertest du dein Haus oder deine Wohnung richtig?

Der Wert einer Liegenschaft ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf, doch die Bewertung ist komplex und erfordert sorgfältige Überlegungen.

In diesem Artikel erfährst du, welche Methoden zur Immobilienbewertung es gibt und wie du den Marktwert deiner Wohnung oder deines Hauses am besten ermitteln kannst.

Ob Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren – wir zeigen dir, welches Verfahren für deine Immobilie geeignet ist und wie du eine fundierte Schätzung vornehmen kannst.

Eine professionelle Bewertung kann den Zustand deiner Immobilie detailliert erfassen und dir zu einem realistischen Verkaufspreis verhelfen.

Bleib dran, wenn du erfahren möchtest, wie du mit Expertenunterstützung deinen Weg zum Eigenheim meisterst.

Wie Bewertet Man Eine Immobilie

Beim Verkauf deines Hauses ist es entscheidend, den Wert richtig zu ermitteln. Eine fundierte Schätzung ist die Grundlage für einen realistischen Verkaufspreis und beginnt mit der Auswahl des passenden Bewertungsverfahrens.

Unterschiedliche Bewertungsansätze

Je nach Art und Nutzung deiner Immobilie kommen verschiedene Verfahren in Frage. Das Sachwertverfahren empfiehlt sich, wenn die Substanz wie bei einem Eigenheim im Vordergrund steht. Dabei werden der Wert des Grundstücks und der Gebäudewert, der sich aus den Herstellungskosten ableitet, addiert.

Das Ertragswertverfahren ist vor allem bei vermieteten Objekten relevant. Es basiert auf den potenziellen Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können. Zukünftige Mieterträge werden dabei auf den heutigen Wert abgezinst.

Für die hausbewert spielt oft das Vergleichswertverfahren eine maßgebliche Rolle. Hier beziehst du die Preise kürzlich verkaufter, vergleichbarer Immobilien in deiner Region mit ein.

Diese Daten sind zum Teil öffentlich zugänglich oder über Dienstanbieter wie RealAdvisor kostenfrei erhältlich.

Die Rolle von Zustand und Ausstattung

Die Bewertung umfasst mehr als nur Flächen und Lage. Der individuelle Zustand und die Ausstattung sind ebenfalls relevant und können den Wert erheblich beeinflussen. Hierzu gehören beispielsweise:

• Modernisierungen
• Energetischer Zustand
• Verwendete Baumaterialien
• Vorhandensein von Balkon, Terrasse oder Garten

Während eine Online-Bewertung dir eine grobe Orientierung geben kann, erfasst ein detailliertes Wertgutachten vor Ort diese Faktoren exakter. Profis inspizieren die Immobilie und berücksichtigen alle wertrelevanten Aspekte, was zu einer präziseren Preisempfehlung führt.

Expertenhilfe Vs. Selbstbewertung

Professionelle Bewertungen sind zwar genauer, aber es gibt auch Möglichkeiten, einen Wert selbst zu ermitteln. Dies kann insbesondere bei der ersten Orientierung hilfreich sein. Indem du dich über den aktuellen Preis pro Quadratmeter in deiner Gegend informierst, bekommst du ein erstes Gefühl für den Marktwert.

Doch sei dir bewusst, dass eine professionelle Bewertung weitere Faktoren wie rechtliche Rahmenbedingungen und Marktdynamiken berücksichtigt.

Welche Faktoren Beeinflussen Den Immobilienwert

Lage

Die Lage deines Hauses spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung und darf nicht unterschätzt werden. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage bezieht sich auf die Region oder Stadt. Wichtige Aspekte sind hier die Wirtschaftslage, die Arbeitsmarktbedingungen und die Infrastruktur. Die Mikrolage hingegen, nimmt Bezug auf die direkte Umgebung des Hauses, wie die Straße und die Nachbarschaft.

Folgende Aspekte der Mikrolage könnten relevant sein:

• Verkehrsanbindung und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln
• Nähe zu Schulen, Kindergärten und anderen Bildungseinrichtungen
• Einkaufsmöglichkeiten und lokale Dienstleistungen
• Freizeitwert und Naherholungsgebiete
• Beliebtheit und Image des Viertels

Analyse verschiedener Lagefaktoren und deren Einfluss auf den Immobilienwert können komplexe Aufgaben sein. Wenn du dein Haus bewerten möchtest, ziehe die individuellen Vorzüge deiner Lage in Betracht.

Zustand der Immobilie

Der physische Zustand deiner Immobilie ist ein weiterer entscheidender Faktor für ihren Wert.

Hierbei wird insbesondere auf Aspekte wie das Baujahr, die Qualität der Bausubstanz und den Modernisierungsgrad geachtet. Eine kürzlich durchgeführte Renovierung oder ein guter Erhaltungszustand können den Wert deines Hauses deutlich steigern.

Auch die Ausstattungsmerkmale spielen eine Rolle:

• Hochwertige Materialien und moderne Technik
• Energieeffizienz und Isolierungsstandard
• Vorhandensein von Extras wie ein Balkon, Garten oder eine Terrasse

Eine gründliche Inspektion durch Experten kann helfen, verborgene Mängel aufzudecken und eine genauere Wertbestimmung zu ermöglichen.

Größe und Aufteilung

Die Größe deiner Immobilie, ausgedrückt durch die Wohnfläche in Quadratmetern, ist Grundlage für die Bewertung. Es gilt, je größer die Fläche, desto höher ist im Allgemeinen der Wert. Doch nicht nur die reine Größe zählt. Die Aufteilung und die Nutzbarkeit der Räume sind ebenso wichtig und können den Wert beeinflussen.

Einige Aspekte der Raumaufteilung, die bewertungsrelevant sein könnten:

• Anzahl der Zimmer und deren Verhältnis zueinander
• Vorhandensein von Zusatzräumen wie Abstellkammer oder Keller
• Helligkeit und Ausrichtung der Räume
• Offene oder geschlossene Küche, Anzahl der Badezimmer

Es ist ratsam, die Quadratmeterzahl durch einen Fachmann prüfen zu lassen, da bereits kleine Abweichungen einen merklichen Einfluss auf die Bewertung haben können.

Eine korrekte Erfassung der Raumaufteilung und Größe deines Hauses sorgt für eine transparente und marktgerechte Bewertung.

Welche Methoden zur Immobilienbewertung gibt es

Bei der Entscheidung, dein Haus zu bewerten, triffst du auf verschiedene Methoden, die in Deutschland etabliert und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Je nachdem, welche Charakteristika deine Immobilie aufweist, eignet sich das eine oder andere Verfahren besser.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren basiert auf einer marktnahen Betrachtung und wird häufig herangezogen, wenn du den Wert einer Eigentumswohnung oder eines Ein- oder Zweifamilienhauses ermitteln möchtest.

Es orientiert sich an realisierten Verkaufspreisen von vergleichbaren Immobilien. Dafür schaust du dir am besten Angebote auf Immobilienportalen an und vergleichst diese mit deiner Immobilie.

Folgende Merkmale fließen in die Bewertung ein:

• Regionale Lage
• Baujahr
• Wohnfläche
• Grundstücksgröße
• Ausstattung

Durch den Vergleich mehrerer Objekte kannst du eine Preisspanne für dein Haus festlegen. Voraussetzung ist jedoch, dass du genügend Kenntnis über lokale Marktbedingungen hast. Das Verfahren ist besonders für Laien anwendbar, kann jedoch bei sehr individuellen Immobilien Schwierigkeiten bereiten.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt ins Spiel, wenn das Objekt vermietet oder verpachtet ist und die erzielbare Rendite im Fokus steht.

Besonders bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ist diese Methode von Bedeutung. Hierbei werden der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen, wie Gebäude und Außenanlagen, erfasst. Entscheidend ist die Jahresnettokaltmiete, also was nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten übrig bleibt.

Zu den wichtigsten Bewertungsfaktoren zählen:

• Jahresnettokaltmiete
• Restnutzungsdauer
• Bewirtschaftungskosten

Diese Methode spiegelt wider, was deine Immobilie als Kapitalanlage erwirtschaften könnte. Die Berechnung wird in manchen Fällen noch um einen Liegenschaftszinssatz gekürzt, der den Wert des Bodens repräsentiert, was die Schätzung noch präziser macht.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem dann, wenn weder Vergleichsobjekte vorhanden sind, noch eine Rendite im Vordergrund steht, zum Beispiel bei sehr individuellen Häusern oder Spezialimmobilien. Hierbei werden der Wert des Bodens und die Herstellungskosten des Gebäudes – inklusive aller Nebenkosten – einzeln berechnet und anschließend zusammengeführt.

In den Fokus rücken dabei:

• Bodenrichtwert
• Alterswertminderung
• Baupreisindizes
• Normalherstellungskosten

Auch wenn typischerweise diese Bewertung von Experten durchgeführt wird, kannst du dich informieren und eine erste Schätzung selbst vornehmen.

Diese Methoden bieten einen strukturierten Rahmen, um den Wert deines Hauses realitätsnah zu bewerten.

Während du als Eigentümer erste orientierende Werte ermitteln kannst, ist für spezifische Anlässe wie einen Verkauf oder eine Erbschaft oft eine präzisere und von Fachleuten erstellte Bewertung ratsam.

Welche Dokumente Benötigt Man Für Die Immobilienbewertung

Wenn Du Dein Haus bewerten lassen möchtest, sind verschiedene Dokumente notwendig, um eine fundierte und genaue Immobilienbewertung durchzuführen. Diese Unterlagen stellen sicher, dass sowohl Makler als auch Gutachter ein vollständiges Bild Deiner Immobilie erhalten.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente bei der Bewertung einer Immobilie. Einen aktuellen Grundbuchauszug erhältst Du beim Grundbuchamt.

Der Auszug gibt Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie, wie Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen. Diese rechtlichen Aspekte können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen, denn Rechte Dritter oder bestehende Hypotheken müssen in der Bewertung berücksichtigt werden.

Bauzeichnungen

Zur genauen Bewertung des Hauses gehören auch die Bauzeichnungen. Diese umfassen die Grundrisse und Schnitte der Immobilie mit eventuellen An- und Umbauten, die aus der Bauakte beim Bauamt einzusehen sind.

Die Zeichnungen ermöglichen eine präzise Ermittlung von Flächenmaßen und Raumaufteilungen, zwei kritische Faktoren, die in die Immobilienbewertung einfließen.

Darüber hinaus ermöglichen sie Rückschlüsse auf die Qualität der Bausubstanz sowie auf das Potenzial für Erweiterungen oder Umgestaltungen.

Energieausweis

Schließlich ist der Energieausweis für die Immobilienbewertung von Bedeutung. Dieses Dokument, das von qualifizierten Energieberatern ausgestellt wird, gibt Auskunft über die Energieeffizienz Deines Hauses. Der Energieverbrauch hat einen direkten Einfluss auf die Bewertung, da eine gute Energiebilanz den Wert Deiner Immobilie steigert. Darüber hinaus sind potenzielle Käufer heute mehr denn je an energieeffizienten Immobilien interessiert.

Behalte im Kopf, dass alle diese Dokumente nur Bausteine des gesamten Bewertungsprozesses sind. Sie helfen, den Wert Deines Hauses zu ermitteln, indem sie dem Gutachter eine klare Grundlage bieten, auf der er seine Bewertung stützen kann.

Wie Findet Man den Aktuellen Immobilienwert Heraus

Gutachten vom Sachverständigen

Möchtest du deinem Haus einen genauen Wert zuweisen, ist das Gutachten eines Sachverständigen häufig der verlässlichste Weg. Der Sachverständige prüft die Immobilie gründlich und berücksichtigt dabei zahlreiche Kriterien, wie die Lage, den Zustand, die Ausstattung und sogar rechtliche Aspekte. Im Rahmen der Bewertung fließen zudem aktuelle Marktentwicklungen mit ein. Ein Wertgutachten vom Fachmann ist insbesondere bei komplexen Immobilienfragen, Erbschaftsregelungen oder gerichtlichen Angelegenheiten empfehlenswert. Dabei sind natürlich Kosten zu berücksichtigen, die für das Fachwissen und die detaillierte Arbeitsweise solcher Experten anfallen.

Online-Immobilienbewertungstools

Einen ersten Überblick über den aktuellen Wert deines Hauses oder deiner Wohnung kannst du auch mithilfe von Online-Immobilienbewertungstools gewinnen.

Diese Dienste funktionieren schnell und einfach: Du gibst relevante Daten deiner Immobilie an und das Tool kalkuliert auf Basis von validierten Bewertungsverfahren und tagesaktuellen Vergleichsobjekten einen Richtwert.

Die Hausbewertung erfolgt dabei in wenigen Minuten, und das Ergebnis erhältst du direkt in deinem E-Mail-Postfach. Einige dieser Tools beziehen ihre Daten aus umfangreichen Immobiliendatenbanken und arbeiten mit renommierten Instituten zusammen, um möglichst genaue Werte zu liefern.

Vorteil	Beschreibung
Schnelle Einschätzung	Nach Eingabe der Daten erhältst du zügig eine Einschätzung des Wertes.
Kostenfrei	Für die Nutzung des Tools entstehen keine Kosten.
Unverbindlich	Die Bewertung dient einer ersten Orientierung, ohne Verpflichtungen.

Beachte, dass solche Tools zwar eine gute erste Einschätzung bieten können, aber nicht den individuellen Besonderheiten jeder Immobilie vollumfänglich gerecht werden. Für präzisere Zwecke, wie Verkaufsentscheidungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen, sollte daher zusätzlich ein professionelles Gutachten eingeholt werden.

Welche Fehler Sollte Man bei der Immobilienbewertung Vermeiden

Emotionale Wertung

Wenn Du Dein Haus bewerten möchtest, ist es von entscheidender Bedeutung, persönliche Gefühle und Erinnerungen außen vor zu lassen.

Oftmals neigen Eigentümer dazu, den Wert ihrer Immobilie aufgrund von Emotionen zu überschätzen. Vermeide den Fehler, sentimentalen Wert gleichzusetzen mit dem Marktwert Deiner Immobilie.

Dies kann zu einem unrealistischen Verkaufspreis führen, der potenzielle Käufer abschreckt. Der emotionale Wert, den Du Deinem Haus zumisst, wie zum Beispiel die Erinnerungen an Familienfeiern im Garten oder das selbstgestaltete Kinderzimmer, hat auf dem Markt leider keine Bedeutung. Konzentriere Dich stattdessen auf objektive Faktoren wie Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie.

Fehlende Berücksichtigung des Markts

Bevor Du mit der Wertermittlung Deines Hauses beginnst, solltest Du einen genaueren Blick auf den lokalen Immobilienmarkt werfen.

Eine reine Fokussierung auf die Eigenschaften Deines Objekts kann zu einer Fehleinschätzung führen, wenn die allgemeinen Marktentwicklungen nicht beachtet werden. Der Immobilienmarkt ist dynamisch und wird stark durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Informiere Dich über kürzlich erfolgte Verkaufstransaktionen in Deinem Umfeld, um eine realistische Preisspanne zu ermitteln.

Vernachlässigst Du diesen Schritt, könnte Deine Preisvorstellung signifikant vom tatsächlichen Marktwert abweichen. Betrachte die Bewertung Deines Hauses deshalb immer im Kontext des derzeitigen Marktes und passe Deine Erwartungen entsprechend an.

Es versteht sich, dass die oben genannten Punkte ausschlaggebend für eine realistische Immobilienbewertung sind. Durch die Vermeidung dieser Fehler stärkst Du Deine Position im Verkaufsprozess und erhöhst die Wahrscheinlichkeit, einen adäquaten Preis für Dein Haus zu erzielen.

Fazit

Eure Entscheidung für eine Bewertungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wägt sorgfältig ab, ob ihr ein schnelles Ergebnis durch Online-Tools bevorzugt oder die Genauigkeit eines professionellen Gutachtens benötigt. Bedenkt dabei stets die Relevanz des lokalen Marktes und lasst euch nicht von persönlichen Gefühlen leiten. Wenn ihr diese Aspekte berücksichtigt, seid ihr auf dem besten Weg, den realistischen Wert eurer Immobilie zu bestimmen und eure Verhandlungsposition zu stärken.

Häufige Fragen und Antworten

Wie teuer ist es, ein Haus schätzen zu lassen?

Die Kosten für ein Wertgutachten variieren: Ein Kurzgutachten beginnt ab etwa 500 Euro. Ein vollständiges Gutachten kann rund 1,5 % des Verkehrswertes der Immobilie kosten. Online-Bewertungstools wie der Homeday-Rechner sind kostenfrei nutzbar.

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Den Wert einer Immobilie berechnet man, indem man den Bodenwert und den Gebäudesachwert addiert und den Altersabschlag subtrahiert. Der Sachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des bereinigten Gebäudesachwerts, multipliziert mit dem Sachwertfaktor.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Eine Immobilienbewertung umfasst die Analyse verschiedener Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung, Alter und Zustand der Immobilie sowie etwaige Besonderheiten oder Einschränkungen, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln.

Wie stelle ich den Verkehrswert fest?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch einen Sachverständigen mithilfe von drei Bewertungsverfahren ermittelt: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren, abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie.

Wie ermittelt sich der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert basiert auf den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die sich auf tatsächlich realisierte Verkaufspreise in vergleichbaren Lagen stützt.