Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage: Vor- und Nachteile

Gewerbeimmobilien und Geschäftshäuser als Kapitalanlage

Schon seit einem längeren Zeitraum empfehlen Vermögens- und Anlageberater ihren Kunden und Interessenten, Teile ihres Vermögens in eine Gewerbeimmobilie zu investieren.

Ein Grund dafür ist mit Sicherheit der, dass in Zeiten wie diesen keine der verzinsten Anlageformen eine nennenswerte Alternative mehr darstellt und spekulative Kapitalanlagen meist mit einem hohen Risiko behaftet sind.

Es verwundert daher kaum, dass einer Untersuchung zufolge im Jahr 2014 in Deutschland etwa 42 Milliarden Euro in das Objekt Gewerbeimmobilie investiert wurden.

Im direkten Vergleich zum Jahr 2013 bedeutet dies eine deutliche Zunahme an Investitionen in Büros, Werkstätten, Praxisräume, und zwar um rund 30 Prozent.

Und der Trend hält an: Die Gewerbeimmobilie wird für Anleger immer attraktiver! Folgend einige Erklärungen, warum das so ist, und Tipps, was es bei dieser Form der Investition zu beachten gilt.

Dieser Artikel ist Teil der Artikelserie „Anlage- und Renditeobjekte“:

Investitionsschub beim Anlageobjekt Gewerbeimmobilie

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage

Möchte man die Ursachen für den enormen Anstieg der Investitionen in das Anlageobjekt Gewerbeimmobilie hinterfragen, lässt sich feststellen, dass im Jahr 2014 hauptsächlich große Investoren und institutionelle Anleger deutlich mehr Geld als in den Jahren davor in die Gewerbeimmobilie gesteckt haben.

Davon zeugt unter anderem die Masse an Immobilienpaketen, in die kapitalanlegende Geschäftsleute große Summen investiert haben: immerhin fast 13 Milliarden Euro.

Vergleicht man diesen Betrag mit dem Vorjahr, stellt man eine Zunahme von mehr als 50 Prozent in diesem Segment fest – diese Entwicklung kann daher ohne Übertreibung als kräftiger Investitionsschub bezeichnet werden.

Die Kapitalanleger entschieden sich dabei vorwiegend für Büroflächen, die etwa der Hälfte des Gesamtvolumens ausmachten. Es wurden dabei Objekte für folgende Sparten bevorzugt: Hotel, Einzelhandel und Logistik.

Die Gewerbeimmobilie auf dem Vormarsch

Sicher überrascht die Tatsache, dass vor allem in die großstädtische Gewerbeimmobilie verstärkt investiert wurde, insgesamt um circa 20 Prozent mehr als im Vorjahr, niemanden so wirklich. Vor allem unter anderem in folgenden deutschen Metropolen flossen 2014 rund 23 Milliarden Euro in Büros und dergleichen: Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart und Düsseldorf.

Weiter ist der Trend feststellbar, dass sich vor allem und immer mehr Kapitalanleger aus dem Ausland auf dem heimischen Markt umsehen und engagieren. Investiert wurden in den Immobilienerwerb von Geschäftsleuten aus beispielsweise den USA, Russland und Saudi-Arabien fast genauso viel Geld, wie von den Deutschen.

Zum Vergleich: Im Jahr 2013 stammte nur ein Drittel der Käufer aus dem Ausland.

Mehr Kapitalanlagen von Privatleuten erwartet

Deutsche Immobilien-Experten und Marktanalysten nehmen an, dass es auch in Zukunft zu einem Anstieg von Investitionen im Bereich der Gewerbeimmobilie kommen wird.

Da aber aufgrund der hohen Nachfrage das Angebot in etlichen Regionen und Sparten bereits teilweise erschöpft ist, sich außerdem die Preissteigerungen mittlerweile in Grenzen halten, könnte das bedeuten, dass die Kapitalanleger bald auf Gewerbeimmobilien aus Privathand umsteigen. Darüber hinaus ist anzunehmen, so die Fachleute, dass auch immer mehr Privatinvestoren ihr Geld in solche Objekte stecken.

Es sind dabei weiterhin sogenannte indirekte Investitionen am gefragtesten (im Gegensatz zur direkten Investition, dem tatsächlichen Kauf einer Gewerbeimmobilie), wobei auch hier in erster Linie von der Verpachtung bzw. Vermietung, einem rentablen An- und Verkauf sowie von Preissteigerungen ein Profit erwartet wird.

Diese indirekten Kapitalanlagen stellen beispielsweise Spezialfonds, Immobilienaktien und offene oder geschlossene Immobilienfonds dar, in die im Jahr 2014 viel Kapital geflossen ist.

Wie man am besten in eine Gewerbeimmobilie investiert

Wie bei jeder Kapitalanlage gilt auch in diesem Bereich, Risiken und Chancen ausgewogen miteinander zu kombinieren.

Eine Gewerbeimmobilie zählt von vorneherein bereits zum Risikoinvestment. Es lassen sich mit solchen Objekten jedoch auch hohe Renditen erzielen, der Preis dafür ist ein erhöhtes Ausfall- und Wertschwankungsrisiko. In einem früheren Artikel habe ich bereits gezeigt worauf du achten sollst, wenn du eine Anlageimmobilie kaufst.

Doch nicht jede Gewerbeimmobilie bringt die gleichen Verlustrisiken und Renditechancen mit sich.

  • Zu den vergleichsweise relativ sicheren Kapitalanlagen zählen Praxisräume, die an Ärzte, Heilpraktiker, Masseure, etc. vermietet werden können. Heilberufe sind kaum konjunkturellen Schwankungen unterworfen und werden immer gebraucht.
  • Vielseitiger nutzbar, etwa als Niederlassung für einen Anwalt, eine Versicherung oder einen Architekten, dafür mit höheren Ausfallrisiken behaftet, sind Büroräumlichkeiten.
  • Ebenfalls riskant sind Einzelhandelsflächen, mit denen sich andererseits jedoch bei günstigem Standort hohe Mietrenditen erzielen lassen. Man sollte jedoch nur solide Mieter akzeptieren, um die Unsicherheitsfaktoren zu minimieren.
  • Auch wenn man sehr risikofreudig ist und eine schlechte Zahlungsmoral sowie hohe Konkursquoten mit einkalkuliert, dürfte sich eine Kapitalanlage in ein Gastronomie-Objekt nur selten wirklich lohnen.
  • Um eine ebenfalls gewagte Investition handelt es sich beim Erwerb von Produktions-, Industrie- und Lagerhallen. Zunächst einmal sind hier hohe Summen aufzubringen, da auch mittelständische Betriebe bereits Flächen von mehr als 1.000 Quadratmetern benötigen. Am flexibelsten ist man mit einem etwa 500 Quadratmeter großen und möglichst vielseitig nutzbaren Objekt, das von Handwerkern und kleineren Produktionsbetrieben oder auch von größeren Unternehmen als Lager genutzt werden kann.

Darüber hinaus ist bei jeder Gewerbeimmobilie immer auch die Wahl des richtigen Standorts und passenden Mieters wichtig, um ein möglichst geringes Risiko einzugehen und eine hohe Rendite zu erzielen. Hier sollte nichts dem Zufall überlassen bleiben.

Als 1×1 der Kapitalanlage in Gewerbeimmobilien gilt:

Erstklassige Mieter wollen sich in Räumen niederlassen, die sich in der passenden Region in erstklassiger Lage befinden, bei zweit- oder gar drittklassiger Lage ist es wahrscheinlich, dass man ebensolche Mieter bekommt.

Ebenfalls sehr wichtig ist, dass man einen angemessen Preis für die Gewerbeimmobilie bezahlt. Denn jedes Objekt, das zu teuer eingekauft wird, erweist sich schon meist nach kurzer Zeit als unrentabel.

Es kommt also darauf an, vor der Entscheidung für den Kauf die Gegebenheiten des regionalen Immobilienmarkts gründlich zu sondieren und Vergleichswerte zu ermitteln.

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass sich die Investition in eine Gewerbeimmobilie nach wie vor lohnt – wenn man weiß, welches Objekt hinsichtlich der finanziellen Risiken und Chancen in der jeweiligen Lage und Größe geeignet ist und dieses nach den entsprechenden Kriterien klug auswählt.

Wie ist deine Meinung dazu? Ist eine Gewerbeimmobilie aus deiner Sicht sinnvoll als Kapitalanlage oder investierst du lieber in Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser? Ich freue mich auf dein Kommentar!

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

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