Wer in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, muss im Vergleich zum Immobilienkauf in anderen europäischen Ländern einiges beachten.
Es gibt in diesem Fall zwei verschiedene Arten von Kaufverträge. Gleichzeitig gibt es unterschiedliche Möglichkeit, um sich eine Bedenkzeit vor dem Immobilienkauf zu sichern.
Eine dieser Möglichkeiten ist ein Optionsvertrag. Er kann die Immobilie so lange sichern, bis es zum eigentlichen Kaufvertrag kommt. Wer sich für eine Immobilie in Spanien interessiert, sollte sich im Vorfeld auch genau über die Steuern und Gesetze informieren, damit es nicht zu einem Fehlkauf kommt.
Nachfolgend 5 wichtige Punkte, die du beim Kauf einer Auslandsimmobilie beachten solltest.
1. Optionsvertrag schließen
Wer in Spanien eine günstige Ferienwohnung sucht, sollte vor dem Kauf alle Vor- und Nachteile des Objektes überprüfen.
In der Regel ist es sinnvoll, wenn für die Abwicklung des Kaufs ein Optionsvertrag zwischen dem Käufer und dem eventuell neuen Eigentümer geschlossen wird.
Der Käufer muss bei diesem Vertrag eine Anzahlung von rund 10% des Kaufpreises zahlen. Diese Anzahlung wird mit dem Kaufpreis verrechnet, der beim endgültigen Abschluss des Kaufs fällig wird. Sollte der Käufer vom Kauf zurücktreten, erhält er seine Anzahlung nicht zurück.
Wenn der Verkäufer dagegen den Kauf nicht zustande kommen lässt, muss er an den Käufer die doppelte Optionssumme zurückzahlen.
Der Kauf einer Immobilie in Spanien muss notariell beurkundet werden. Beide Vertragsunterzeichnung anwesend sein. Sollte das Erscheinen einer Partei nicht möglich sein, kann er sich durch eine dritte Person vertreten lassen.
2. Immobilienberater bei Objektkäufen in Spanien sinnvoll
Damit der Kauf einer Immobilie in Spanien rechtswirksam wird, ist es wichtig, dass neben dem Notar eine weitere juristische und natürliche Person anwesend sein sollte.
Hierbei kann es sich beispielsweise um einen Immobilienmakler handeln.
Er übernimmt beim Immobilienverkauf eine beratende Funktion für den Verkäufer und Käufer. Der Käufer wird durch den Immobilienmakler in der Form unterstützt, dass er sich um eine passende Immobilie kümmert.
Zusätzlich bietet er wichtige Hinweise über das Preis- / Leistungsverhältnis der unterschiedlichen Objekte sowie des aktuellen Zustand geben kann. Bei Bedarf informiert der Berater alle Kunden im Bezug auf die Objektlage und klärt, ob sie den Bedürfnissen des jeweiligen Kunden entspricht.
Die Aufgabe eines Immobilienberaters besteht nicht darin, eine rechtliche Empfehlung bei Immobilien auszusprechen. Er sollte aber über ein umfangreiches Grundwissen verfügen.
3. Rechtsanwälte und Steuerberater nutzen
Die Hilfe eines Rechtsanwalts ist bei einem Immobilienkauf in Spanien sehr sinnvoll.
Seine Hauptaufgabe besteht darin, dass alle Angaben des Verkäufers auf Richtigkeit überprüft werden. Er recherchiert, ob die Immobilie vielleicht mit einer Hypothek belastet ist.
Gleichzeitig kann er einen notariellen oder privaten Kaufvertrag aufsetzen. In diesen Verträgen wird auch eine Zusicherung bei einer Übernahme von Gegenständen vermerkt. Ein Rechtsanwalt nimmt bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages teil.
Viele Rechtsanwälte bieten zusätzliche Leistungen an. Das umfasst zum Beispiel das Einholen der spanischen Steuernummer oder die Höhe der zu zahlenden Steuer.
Später kann er den Käufer bei den Bescheiden und zu leistenden Steuerzahlungen unterstützen.
4. Finanzierung der spanischen Immobilie
Viele Käufer einer spanischen Immobilie nutzen die Möglichkeit, das Objekt durch einen Bankkredit zu finanzieren.
Der Kredit kann auch im Heimatland des Käufers beantragt werden. In diesem Fall sollte der Käufer bei seiner Hausbank nachfragen. Auch in Spanien stehen Banken für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung.
Eine spanische Bank überprüft vor der Zusage der Finanzierung nicht nur die Legalität des Kunden, sondern auch den Wert der Immobilie. Durch die unterschiedlichsten Faktoren kann der Zinssatz des Kredites beeinflusst werden.
Wenn der Kreditnehmer beispielsweise auf Mallorca als resident gemeldet ist oder bereits über Eigenkapital verfügt, kann das die Höhe der Zinsen beeinflussen.
In einigen Fällen kann beim Immobilienkauf eine öffentliche Einrichtung involviert sein. Hierbei kann es sich um das Eigentumsregister, eine Steuerbehörde oder das Katasteramt handeln.
Die eingetragene Grundstücksgröße kann von der tatsächlichen Größe abweichen. Für die Vermessung der richtigen Größe ist das Katasteramt zuständig. Hier werden auch alle erstellten Pläne aufbewahrt. Sollte sich die Grundstücksgröße ändern, hat das auch eine Änderung der fälligen Grundsteuer zur Folge.
Im örtlichen Rathaus befindet sich der Grundriss einer Immobilie.
5. Immobilien in Spanien als Ferienobjekte
Viele Käufer einer Immobilie auf Mallorca hoffen, dass sie durch eine Vermietung das Geld für den Kauf bereits nach wenigen Jahren wieder eingespielt haben.
Selbst bei kleinen Appartements ist es besonders in der Hauptsaison nicht selten, dass einhundert Euro am Tag hereingeholt werden.
Viele neue Vermieter von Ferienwohnungen wissen aber nicht, dass man zum Vermieten von Wohnungen eine Genehmigung benötigt. Ohne diese Genehmigung drohen Geldbußen in Höhe von mehreren 10.000 Euro.
Seit 2012 regelt das Tourismusrahmengesetz der Balearen, dass eine Ferienvermietungsregelung nur für alleinstehende Häuser möglich sind. Die Vermietung von privaten Appartements ist daher nicht erlaubt.
Besonders Schnäppchenjäger sollten berücksichtigen, dass häufig die Bausubstanz von Immobilien in Spanien wesentlich billiger ist. Das hat zur Folge, dass oft teure Folgeinvestitionen notwendig sind. Dieses Problem wird besonders deutlich durch das neue gesetzliche Energiezertifikat. Selbst Neubauten werden häufig mit einem G zertifiziert. Hierbei handelt es sich um die schlechteste Klassifizierung.
Viele Einheimische glauben, dass der Immobilienmarkt in Spanien den Tiefpunkt inzwischen erreicht hat. Aus diesem Grund ist Eile geboten. Zur Zeit werden in Palma am Gericht Zwangsversteigerung aus 2010 verhandelt. Dementsprechend kommen noch viele Immobilien auf den Markt.
Die qualitativ hochwertigen Objekte dagegen landen nur sehr selten in der Zwangsversteigerung.
Grunderwerbssteuern und Wertzuwachssteuer
In der Regel wird die gemeindliche Wertzuwachssteuer per Vertrag auf den Käufer übertragen.
Grundsätzlich hat aber der Verkäufer diese Art der Steuer zu zahlen. Die Plusvalia (Steuer) erfasst von Grund und Boden die Wertsteigerung. Das betrifft aber nicht die Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden.
Eine Grunderwerbsteuer fällt immer bei einem Immobilienkauf zu Lasten des Käufers an. Die Steuer muss nach einem Monat nach der notariellen Beurkundung des Vertrages gezahlt werden. Auf den Balearen beträgt der Steuersatz rund 8 bis 10%.
Der in der notariellen Urkunde eingetragene Kaufpreis ist bei dieser Steuer die Bemessungsgrundlage. Er darf den Verkehrswert der Immobilie aber nicht unterschreiten.
Eine weitere Steuer, die beim Kauf einer Immobilie wichtig ist, ist die Vermögenssteuer. In Spanien unterliegt die Steuer dem Nettovermögen einer natürlichen Personen.
Bei den spanischen Immobilien gilt eine Freigrenze von 700.000 Euro. Die Grundsteuer dagegen wird ähnlich berechnet, wie in Deutschland. Sie ist eine jährliche Steuerlast.
In der Regel beträgt die Steuer zwischen 0,3 und 0,4%.
Wer auf diese Punkte achtet, hat bereits die größten Stolpersteine beim Kauf einer Immobilie in Spanien aus dem Weg geräumt.
