10 wertvolle Tipps für den sicheren Kauf einer Mietimmobilie

Jede Vermietung und jeder Immobilienkauf beherbergt großes Potenzial.

Aber auch rechtliche Fallstricke und wirtschaftliche Risiken gehen damit einher. Die häufig gegebene Verknüpfung dieser beiden Aspekte, kostet in einer rechtlich nachteiligen Situation in der Regel bares Geld.

In diesem Artikel möchte ich dir daher 10 wertvolle Tipps für den Kauf einer Mietimmobilie an die Hand geben, mit denen du bei der Auswahl deiner ersten Renditeimmobilie bereits viele Risiken von Anfang an umgehen kannst.

Tipp 1) Das Leerstandsrisiko der Mietimmobilie

Wenn Du den Kauf einer Mietimmobilie als Anlageobjekt anstrebst, solltest du bestimmte Risiken beachten. Zum Beispiel das Leerstandsrisiko.

Nachdem du eine leerstehende Mietimmobilie erworben hast, sollte dein oberstes Ziel sein, so schnell wie möglich einen Mieter zu finden.

Denn ohne einen Mieter gehen dir Mieteinnahmen verloren und du musst zusätzlich die Betriebskosten anteilig für deine Mietimmobilie tragen.

Zumindest, wenn diese Betriebskosten unabhängig von der Nutzung der Mietimmobilie anfallen.

Das bedeutet, dass du als Eigentümer der Mietimmobilie die Kosten für den Aufzug, die Treppenhausreinigung und die Hausbeleuchtung tragen musst, da es unzulässig wäre die Gesamtfläche bei der Betriebskostenabrechnung um die leerstehende Mietimmobilie zu reduzieren, da die anderen Mieter demnach durch den Leerstand belastet werden.

Das bedeutet, dass die restlichen Mieter im Haus nicht mit den Kosten belastet werden, welche nicht anfallen würden, wenn deine Mietimmobilie nicht leerstehen würde.

Es ist auch nicht möglich, die Nebenkosten auf die anderen Mieter abzuwälzen, indem ein entsprechender Eintrag im Mietvertrag vorgenommen wird. Eine derartige Regelung ist unzulässig.

Allerdings hast du als Vermieter die Möglichkeit, die Kosten für deine Mietimmobilie als Werbungskosten abzuziehen. Sofern du die Ambition Einkünfte zu erzielen, bei Leerstand deiner Mietimmobilie nicht aufgegeben hast.

Das bedeutet, dass du diese Kosten nur so lange als Werbungskosten abziehen kannst, wie du nachhaltig und ernsthaft darum bemüht bist, eine Vermietung anzustreben.

Tipp 2) Der Mietausfall

Auch wenn deine Mietimmobilie bewohnt wird, kannst du Gefahr laufen Zahlungsverluste zu erleiden.

Und zwar dann, wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt oder die Zahlung der Nebenkosten verweigert.

Dann befindest du dich grundsätzlich in keiner guten Position, obgleich du vor Gericht klagen kannst. Solche Prozesse dauern in der Regel sehr lang, weshalb du viel Geduld und Ausdauer aufbringen musst.

Darüber hinaus kannst du deine Forderungen trotz gewonnenem Prozess nicht realisieren, wenn sich der Mieter als insolvent erweist.

Dasselbe gilt auch für den Fall, dass der Mieter einfach verschwindet. In diesem Fall musst du sogar noch draufzahlen, da du dazu verpflichtet bist, die Nebenkosten für den Zeitraum zu zahlen, in welchem der säumige Mieter in deiner Mietimmobilie gewohnt hat.

Du solltest auch beachten, dass du im Gegensatz zu Strom-, Wasser- oder Gasversorgern keine Befugnis hast, die Zugänge zu sperren. Sollte der Mieter die Kosten nicht tragen, musst du diesem Weiterhin den Bezug von Wasser und Heizenergie ermöglichen und die dafür anfallenden Kosten selbst an das Versorgungsunternehmen abführen.

Tipp 3) Die Mängel am Objekt

Du als Vermieter tragst auch das Risiko der Mietminderung, wenn der Mieter Mängel an deiner Mietimmobilie feststellt.

Weist deine Mietimmobilie Mängel auf, hat der Mieter das Recht sowohl die Mieter, als auch die Betriebskosten zu mindern. Dabei hast du nicht nur die Minderung der Miete hinzunehmen, du bist auch dazu verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.

Denn es ist nicht nur deine Pflicht die Mietimmobilie in einem vertragsgerechten Zustand zu übergeben, du musst diesen Zustand auch erhalten.

Das bedeutet, dass du die Mängel welche nicht vom Mieter verursacht wurden, beseitigen musst.

Dabei können nicht nur die erforderlichen Handwerker-Arbeiten sehr teuer werden, auch die Ursachenfindung kann teure und aufwendige Konsequenzen nach sich ziehen.

Tipp 4) Die Risikominimierung

Grundsätzlich sollte dich die Risikoaufzählung aber nicht daran hindern, in eine Mietimmobilie zu investieren. Viel mehr geht es darum, diese Risiken zu minimieren.

Dabei kannst du dich an drei Anhaltspunkten orientieren:

• Zum einen muss die richtige Wohnung ausgewählt werden
• Zum anderen musst du den richtigen Mieter auswählen
• Und abschließend einen guten Mietvertrag unterzeichnen.

Tipp 5) Richtig auswählen

Damit du das Leerstandsrisiko auf ein Minimum reduzieren kannst, ist es wichtig auf einen optimalen Standort der Mietimmobilie zu achten.

Diese Wahl ist die erste Entscheidung welche du treffen musst.

Bedenke, dass du diese Entscheidung nicht mehr korrigieren kannst, wenn sie erst einmal getroffen wurde. Analysiere den Standort deiner künftigen Mietimmobilie daher sehr genau.

Achte auf die Infrastruktur, auf die Umgebung und vereinbare auf jeden Fall einen Besichtigungstermin.

Tipp 6) Infrastruktur beachten

Die Infrastruktur ist für die Mietimmobilie von großer Bedeutung.

Es wird dir nichts nützen, wenn du eine wunderschöne Wohnung gekauft hast, sich diese jedoch in einer völlig abgelegenen Gegend befindet.

Viele Mieter bevorzugen kurze Wege, wenn es um den Einkauf oder um Erledigungen geht.

Achte als Vermieter bei der Auswahl deiner Mietimmobilie darauf, dass Autobahnauffahrten, Zufahrtsstraßen, Gesundheitseinrichtungen, die öffentlichen Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten gut zu erreichen sind.

Tipp 7) Lichtverhältnisse prüfen

Damit du das Leerstandsrisiko auf ein Minimum reduzierst, solltest du darauf achten, dass die in Frage kommende Mietimmobilie hell und von Licht durchflutet ist.

Eine dunkle Wohnung, welche auch am Tage unnatürliche Lichtquellen erfordert, ist bei Mietern in der Regel nicht gefragt. Du solltest die Mietimmobilie deshalb unbedingt am Tag besichtigen und auch auf Bäume vor den Fenstern achten.

Prüfe bei der Besichtigung auch ganz genau, ob die Wohnung Mängel aufweist, ob es irgendwo feuchte Stellen gibt oder ob Anzeichen von Schimmelbefall erkennbar sind.

Tipp 8) Der richtige Mieter

Damit deine Mieteinnahmen gesichert sind, gilt es den richtigen Mieter auszuwählen.

Das bedeutet, dass du einen Mieter finden musst, der seine Miete pünktlich und vollständig bezahlt. Andernfalls wird es teuer, da du schon ein oder zwei fehlenden Mieten eine gute Rendite für das Jahr verlierst.

Deshalb solltest du die finanzielle Situation deiner Mietinteressenten unbedingt prüfen.

Achte darauf, dass dein Mietinteressent ein geregeltes Einkommen nachweisen kann und dass der Nettolohn eine bestimmte aufweist.

Als Richtwert gilt hierbei: Das Dreifache der Gesamtmiete.

Tipp 9) Die Mieterselbstauskunft

Selbstverständlich sind deine Mietinteressenten nicht dazu verpflichtet, den Fragebogen auszufüllen und dir die gewünschten Informationen zur eigenen Person zu liefern.

Jedoch hast du auf diese Weise die Möglichkeit skeptisch zu sein, wenn ein Interessent die Aushändigung der Mieterselbstauskunft verweigert.

Anschließend kannst du dich dann auf einen anderen Mietinteressenten fokussieren.

Tipp 10) Das persönliche Gespräch

Auch wenn du eine Mieterselbstauskunft von deinem Mietinteressenten erhältst, solltest du nicht auf das persönliche Gespräch verzichten, da du bei diesem Gespräch viel über den Interessenten erfahren kannst.

Bei diesem Gespräch hast du die Möglichkeit, den Interessenten anhand des persönlichen Eindrucks zu bewerten.

Es ist ratsam, dass du in diesem Gespräch auf Fragen und Antworten eingehst, welche aus der Mieterselbstauskunft hervorgehen.

Du kannst dabei auch Fragen stellen, welche sich durch die Mieterselbstauskunft nicht beantworten lassen. Zum Beispiel könntest du deinem Interessenten nach seinem ehemaligen Vermieter fragen und sich dahingehend erkundigen, warum das Mietverhältnis beendet wurde. Du hast als Vermieter auch die Möglichkeit, den bisherigen Vermieter der Interessenten anzurufen, um sich dort über den Grund des Auszugs zu erkundigen.

Die optimale Vorbereitung ist die halbe Miete

Wer sich den Traum von einer Mietimmobilie erfüllen möchte, geht zahlreiche Risiken ein.

Diese Risiken lassen sich jedoch beschränken und sollten grundsätzlich nicht davon abschrecken, zu investieren.

Als Vermieter musst du viele wichtige Entscheidungen treffen. Eine dieser Entscheidungen bezieht sich auf die Lage der Immobilie. Wenn du den Standort genau analysierst, hast du gute Chancen, dass deine Wohnung schnell vermietet wird.

Aber auch der geschulte Blick im persönlichen Gespräch darf natürlich nicht fehlen. Zwar lassen sich Menschen nicht auf den ersten Blick einschätzen, jedoch können gezielte Fragen dazu führen, viel Wichtiges vom Mietinteressenten zu erfahren.

Gehe in allen Belangen auf Nummer Sicher und frage zur Not auch beim ehemaligen Vermieter deines Interessenten nach, weshalb das Mietverhältnis beendet wurde.

Wenn du Fragen, Anregungen oder Feedback zu diesem Thema hast, kannst du mir gerne ein Kommentar hinterlassen.