Viele Menschen haben den Traum, eine denkmalgeschützte Immobilie zu besitzen und nach eigenen Vorstellungen umzubauen.
Gewisse Koordinaten müssen dabei eingehalten werden, damit sich Bauherren regelkonform verhalten.
Im Folgenden stellen wir Ihnen die wesentlichen Faktoren vor.
Zustimmung der Behörden
Gerade bei denkmalgeschützten Häusern schauen die Behörden genau hin. Denkmalgeschützt heißt, dass ein öffentliches Interesse daran besteht, die Optik und das Innenleben eines Gebäudes mit historischer Vergangenheit zu bewahren.
Häufig stehen denkmalgeschützte Immobilien beispielsweise mit Fachwerk oder als Backsteinbau in Innenstädten. Hier gilt es, die Gesamtansicht zu erhalten.
Zu sämtlichen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten muss die Denkmalbehörde zustimmen. Das betrifft den Dachaufbau ebenso wie die Badsanierung oder das Streichen von Außen- und von Innenwänden. Auch alte Türen und Fenster können nicht einfach ausgetauscht und durch moderne ersetzt werden, sondern sind genehmigungspflichtig.
Denkmalschutz vor Modernisierungspflicht
Üblicherweise gelten beim Energiesparen hohe Hürden. Das Dach als oberste Geschossdecke muss gedämmt und alte Heizungen müssen ausgetauscht werden.
Dies gilt nicht zwingend für denkmalgeschützte Immobilien. Denn es könnte sein, dass das Erscheinungsbild oder auch die Substanz des Baudenkmals verändert wird. In diesem Fall gilt: Priorität vor Energie-Einsparung hat der Denkmalschutz.
Zweiter Punkt: Sollte das Umrüsten des denkmalgeschützten Anwesens mit zu hohen Kosten und zu hohem Aufwand verbunden sein, können sich Eigentümer bei der für sie zuständigen Denkmalschutzbehörde davon befreien lassen.
Dies gilt auch dann, wenn durch die Umbaumaßnahmen die Optik nicht verändert würde. Eigentümer*innen können diesen Antrag stellen.
Die Denkmalschutzbehörde muss Zustimmung erteilen
Sinnvollerweise sollten Eigentümer*innen mit der zuständigen Behörde von Anfang an zusammenarbeiten und nichts in Eigenregie planen oder bautechnisch veranlassen.
Da dies nicht nur die äußere Optik betrifft, sei hier nachstehend noch auf weitere wichtige Themenkomplexe hingewiesen:
- Einbau eines Lifts in Mehrfamilienhäusern oder aufgrund einer Behinderung
- das Anbringen von An- oder Dachaufbauten
- der Wechsel von Bodenbelägen
- die energetische Sanierung
- Fensterformen und Türen
Versuchen Immobilienbesitzer*innen diese Vorgaben zu umgehen, können hohe Strafen verhängt werden. Im schlimmsten Fall kann außer einem Bußgeld auch die Enteignung der Immobilie seitens der Denkmalschutzbehörde die Folge sein.
Generell gilt jedoch, dass das Denkmalamt keine Steine in den Weg legt, wenn sowohl die Aussagekraft wie auch die Struktur eines Gebäudes erhalten bleiben.
Vetorecht seitens der Behörde
Wann legt der Denkmalschutz sein Veto ein? Dies betrifft Eigentümer*innen, die beispielsweise eine geschützte Stuckdecke durch Abhängen einer dämmenden Decke verändern wollen oder zusätzlichen Putz auftragen. Vorsicht auch bei Raumteilungen!
Die Raumaufteilung darf nicht ohne Zustimmung seitens der Behörden verändert werden. Ebenso dürfen Gebäudebesitzer*innen tragende Wände nicht versetzen, ohne sich mit dem Denkmalschutz abgestimmt zu haben.
Kostenfaktor berücksichtigen
Dank bestimmter Vorschriften für denkmalgeschützte Häuser, sind Sanierungsmaßnahmen in der Regel deutlich teurer als bei herkömmlichen Immobilien. Dies betrifft beispielsweise die Auswahl an Baustoffen, kann aber auch heißen, dass spezialisierte und damit teurere Handwerker beauftragt werden müssen.
Ein weiterer Aspekt ist in diesem Zusammenhang: Das Umbauen und Sanieren von denkmalgeschützten Immobilien birgt gewisse Unwägbarkeiten. Vielleicht sind Holzbalken marode oder beim Fundament zeigen sich Probleme.
Daher ist es zwingend nötig, finanziell mit einem gewissen Spielraum zu kalkulieren. Ebenso sollte bedacht werden, dass es auch zu zeitlichen Verzögerungen bei aufwendigen Sanierungsarbeiten kommen kann.
Denkmalgeschützte Immobilie: Steuervorteile wahrnehmen
Finanziell kann sich ein denkmalgeschütztes Bauwerk durchaus rentieren! Zum einen lassen sich etwa aufgrund der individuellen, historischen Optik und oder der Innenstadtlage sehr gute Mieten erzielen.
Zum anderen genießen Eigentümer*innen bestimmte Steuervorteile. Denn grundsätzlich wird vom Staat der Erhalt denkmalgeschützter Immobilien unterstützt. Bei eigengenutzten Immobilien können die Ausgaben über zehn Jahre zu 90 Prozent bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.
Für Kapitalanleger gilt: 100 Prozent aller Ausgaben, die für die Aufwendung der Instandhaltung angefallen sind, können über einen Zeitraum von 12 Jahren bei der Einkommenssteuer abgeschrieben werden. Kalkuliert man die Steuerprogression mit ein, fließen zu guter Letzt bis zu 35 Prozent der Kaufsumme an die Kapitalanleger zurück.
Grundsätzlich gilt, dass alle Umbau- und Sanierungsmaßnahmen absetzbar sind, die ein Gebäude benutz- und bewohnbar machen.
Behördliches Einverständnis einholen
Damit Kapitalanleger oder Eigennutzer Geld vom Staat zurückbekommen, benötigen sie eine Bescheinigung vom Denkmalamt.
Diese folgt auf das behördliche Einverständnis und kann dann dem Finanzamt vorgelegt werden.
Zu bedenken ist ferner, dass sich aufgrund bestimmter Fördergelder auch Sanierungsmaßnahmen lohnen, die nicht zwingend von der Behörde verlangt werden. Dies betrifft beispielsweise die energetische Sanierung, welche hohe Energiekosten senkt. Einen Investitionszuschuss von 15 Prozent gewährt hier die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau.
Eine zweite Möglichkeit für Besitzer*innen von denkmalgeschützten Immobilien ist, hier einen zinsvergünstigten Kredit aufzunehmen, bei dem 12, 5 Prozent nicht zurückgezahlt werden müssen: 50.000 Euro bei der Teilsanierung einer Wohnung oder bis zu 100.000 Euro für eine komplette Sanierung.
