Denkmalimmobilien: Denkmalschutz für Immobilien Investoren erklärt

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Der Kauf, die Sanierung und die anschließende Veräußerung von denkmalgeschützten Immobilien wird häufig als ideale Anlagemöglichkeit beworben, da sich daraus Steuervorteile ergeben.

Doch es gibt bei der Investition in Denkmalimmobilien und bei ihrer anschließenden Nutzung viele Details zu beachten.

Was es beim Denkmal als Kapitalanlage zu beachten gilt und wie man die damit verbundenen Steuervorteile nutzt, das ist im Folgenden zusammengefasst.

Was ist ein Baudenkmal?

Bei einem Baudenkmal handelt es sich um eine Immobilie, die aufgrund ihres Alters und / oder bestimmter baulicher Eigenschaften unter Denkmalschutz steht. Sie dient als Zeitzeugnis und ihre Bewahrung wird als Weg gesehen, die Geschichte der entsprechenden Bauepoche bzw. Region in der heutigen Zeit sowie in der Zukunft erlebbar zu machen.

Als bevorzugte Investition im Bereich der Immobilien gilt das Baudenkmal vor allem deswegen, weil dafür die erhöhte Denkmalabschreibung gilt, welche auch als Denkmal-Afa bezeichnet wird.

Innerhalb von zwölf Jahren können damit die angefallenen Sanierungskosten bis zu 100 % abgesetzt werden. Doch diese sonnige Aussicht sollte Investoren nicht blenden – die Sanierung kann sehr umfangreich ausfallen.

Was sind Ziele und Hürden der Denkmalsanierung?

denkmalimmobilie-sanierung-investitionWie bei jeder Sanierung gilt auch bei den Maßnahmen am sowie im Baudenkmal: die Immobilie soll optisch möglichst in den Ausgangszustand versetzt, während die Anlagen, die Technik und ähnliches modernisiert werden.

So gilt es beispielsweise, die Fassade trotz Dämmmaßnahmen zu erhalten. Auch Fenster und Türen sollen laut Denkmalschutzauflagen nicht derart verändert werden, dass sie sich zu sehr vom Original entfernen.

Holzfenster etwa können nicht einfach gegen Kunststoff- oder Aluminiummodelle ausgetauscht werden. Das sind aber nur auf den ersten Blick wirkliche Stolpersteine.

Am Ende lohnt sich der Aufwand – nicht nur, weil die zuständigen Behörden den Denkmalschutz als gewahrt sehen, sondern weil Mieter und Käufer den originalen Flair einer Denkmalimmobilie zu schätzen wissen.

Spezialisiertes Handwerk für die besten Sanierungsergebnisse

Die Dämmung ist das eine, die Fenster sind das andere. Es kann aber noch viel mehr hinzukommen.

Wer mit dem Gedanken spielt, ein denkmalgeschütztes Haus der Jahrhundertwende (19. auf 20. Jahrhundert) zu sanieren, wird viele Fachgewerke engagieren müssen. Die Außenfassade benötigt in den meisten Fällen nicht nur eine Reinigung, sondern eine umfangreiche Restauration, bei der Ornamente und Verzierungen wiederhergestellt werden.

Die Restauration geht im Innenraum weiter, beispielsweise im Treppenhaus, wo das schön geschnitzte Geländer von geübten Schreinern erneuert oder ausgetauscht werden muss.

Gab es Stuck oder sogar Deckengemälde an den alten Decken? Dann sind Stuckateure und Kirchenmaler gefragt.

Der Denkmalschutz ist Ländersache und Denkmäler können variieren

Da in Deutschland der Denkmalschutz sowie die entsprechenden Begriffsdefinitionen als Ländersache behandelt werden, müssen sich Investoren entsprechend ihrem Bundesland in den jeweiligen Papieren informieren.

Je nach Land gibt es neben verschiedenen Definitionen und Auflagen auch verschiedene Denkmaltypen – das Baudenkmal ist da nicht selten an ein Bodendenkmal oder Gartendenkmal gekoppelt. Hinzu kommen bewegliche Denkmäler, die man aber in der hiesigen Betrachtung außen vor lassen kann.

Eine bundesdeutsche Betrachtung des Baudenkmals gibt es jedoch, und zwar im Einkommenssteuergesetz (EStG). Und damit kommen wir wieder näher an das Hauptthema: der Denkmalschutz für Investoren, die sich von der Denkmalimmobilie eine Rendite versprechen.

Wie kann man die Sanierung von Denkmalimmobilien absetzen?

denkmalschutzimmobilie-erklaertWer die Sanierung von Denkmalimmobilien steuerlich geltend machen möchte, sollte die Denkmal-Abschreibung (Denkmal-Afa) im Blick behalten. Details dazu gibt es in §§ 7h und 7i EStG.

Um die damit formulierten Vorteile nutzen zu können, muss die Denkmalimmobilie natürlich vor der Sanierung gekauft werden. Die Kosten für Wiederherstellungen und Modernisierung können dann nach Fertigstellung in einem Zeitraum von zwölf Jahren 100-prozentig abgesetzt werden. Dabei gelten aber nicht in allen Jahren die gleichen prozentualen Abschreibungen.

Die ersten 72 % werden vermittels 9 % p. a. in den ersten acht Jahren geltend gemacht. Mit 7 % p. a. werden dann in den nächsten vier Jahren die restlichen 28 % geltend gemacht.

Wer sich nun fragt, ob es nicht auch Vorteile gibt, die sich bereits auf die Sanierung und ihre Finanzierung beziehen, stellt die richtige Frage. Denn neben den Steuervorteilen nach der Sanierung einer Denkmalimmobilie gibt es auch Finanzierungsvorteile. Diese ergeben sich zum Beispiel durch Zuschüsse und günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Je mehr die Immobilie durch die energetische Sanierung und durch die Modernisierung der Anlagen bzw. der Haustechnik an das durch die KfW definierte Effizienzhaus herankommt, desto höhere Zuschüsse und bessere Kreditkonditionen sind möglich.

Weiterhin können Förderungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Deutsche Stiftung Denkmalschutz möglich werden.

Die Kommunikation mit der Denkmalschutzbehörde nicht vernachlässigen

Man kann also sagen, dass für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie einige finanzielle Vorteile bestehen. Nicht nur Zuschüsse und günstige Kredite sind möglich, sondern auch und vor allem eine besondere Abschreibung der Sanierungskosten über einen vergleichsweise kurzen Zeitraum von zwölf Jahren.

Das Ganze gelingt aber nur, wenn die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind. Denn je nach Bundesland, Region und Immobilie kann es bestimmte Besonderheiten geben, welche es zu beachten gilt.

Erst die Bescheinigung über den Denkmalerhalt von der zuständigen Behörde qualifiziert den Eigentümer der Immobilie dann dazu, die aufgezeigten Steuervorteile beim Finanzamt in Anspruch zu nehmen.

Zusammenfassung zum Denkmalschutz für Immobilieninvestoren

Die Investition in Immobilien lohnt sich dann, wenn nach dem Kauf des Hauses eine Wertsteigerung erreicht werden kann. Ein lukrativer Verkauf, die Vermietung zu guten Preisen und weitere Vorteile sind das Ziel.

Bei Kauf, Sanierung und Nutzung eines Baudenkmals stehen auch und vor allem steuerliche Vorteile durch eine schnelle Abschreibung der Sanierungskosten im Fokus.

Beachten Investoren hier alle Einzelheiten und halten sie sich dabei an behördliche Vorgaben, dann steht auch einer Förderung der Sanierung nichts im Wege. Viel Erfolg!

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