Eine Immobilie mieten, kaufen oder bauen? Wo es sich lohnt und wo nicht

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Bei vielen Menschen stellt sich auch 2015 die Frage, was ist günstiger?

Ein Haus oder eine Wohnung mieten oder kaufen?

In den Großstädten wird der Wohnraum immer knapper und teurer. Im Durchschnitt kostet eine Wohnung in Deutschland, die nach 1949 gebaut wurde, 2015 ungefähr 5,78 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter.

In diesem Artikel werde ich dir heute zeigen, wo du lieber eine Immobilie kaufen bzw. mieten solltest.

Mieten oder Kaufen?

Wie hat sich der Mietspiegel 2015 im Gegensatz zu früher verändert?

Der Immobilienverband Deutschland e.V. (IVD) veröffentlichte einen Wohn-Preisspiegel für 2014 / 2015. Hier wurden die Preise für das Mieten und Kaufen von Wohnungen, Häusern und Grundstücken miteinander verglichen.

Insgesamt wurden die Daten aus 370 Städten und Gemeinden in Deutschland ausgewertet.

Durch die Datenüberprüfung wurde herausgefunden, dass sich der überhitzte Wohnungsmarkt 2015 etwas abkühlt.

Die Mieten für neue Wohnungen sind im vergangen Jahr bereits flächendeckend in allen Baualters- und Wohnwertklassen in allen Städten nur noch minimal angestiegen, als die Jahre vorher. Gegenüber dem Vorjahr betrug der Anstieg lediglich 2,1 %. Das liegt nur noch knapp über der Inflation.

Städte wie Frankfurt am Main, Düsseldorf, Bonn, Wiesbaden und Dresden konnten aufatmen, denn hier sind die Mieten kaum oder gar nicht gestiegen. Der Grund liegt wohl vor allem an der Entlastung des Mietmarktes durch eine hohe Nachfrage an Eigentumswohnungen.

Unterschiede zwischen Groß- und Kleinstädten

Nicht anders als erwartet liegen die Durchschnittsmieten 2015 in kleineren Orten immer noch unter den Mieten der größeren Städte.

Während in einer Großstadt der Wohn-Preisspiegel 2015 bei knapp 8 Euro pro Quadratmeter liegt, so liegt er in kleinen Städten mit Einwohnerzahlen unter 30.000 bei circa 5 Euro. Dafür stiegen aber auch in den großen Metropolen 2015 die Mieten nicht mehr so drastisch an wie 2013. In dieser Zeit lag der Preisanstieg bei 4,63 % (5,9 % für einen Neubau).

Heute liegt er bei 3,1 % (4,8 % bei einem Neubau).

München ist einer der teuersten Städte

Wenn du dich für eine Miet- oder Eigentumswohnung in München entscheiden, dann musst du auch heute noch tief in die Tasche greifen.

Die nach 1949 gebauten Wohnungen mit einem mittleren Wohnwert kosten im Durchschnitt 12 Euro pro Quadratmeter. Das macht einen Anstieg für das Jahr 2015 von 0,8 % aus.

München ist im Bereich Mieten Spitzenreiter, dicht gefolgt von Stuttgart (Miete von 10,50 Euro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (Miete von 8,80 Euro pro Quadratmeter).

Am meisten gestiegen sind die Mieten 2015 in Deutschland aber ganz woanders. Hier liegt Essen ganz weit vorne.

Die Mieten für eine durchschnittliche Wohnung sind in den vergangenen Jahren um 7,7 % angestiegen. Sie liegt jetzt in Essen bei 7 Euro pro Quadratmeter.

Das wirkt zwar etwas überraschend, liegt aber an dem Imagewandel Essens. Die Stadt hat sich von der unscheinbaren Kohlestadt zur Kulturstadt gemausert. Inzwischen ziehen sogar wieder jüngere Menschen nach Essen.

Vergleicht man die letzten 5 Jahre miteinander, dann haben auch Wolfsburg mit 40,7 %, Ingolstadt mit 28,9 % und Kassel mit 28,8 % viel bei den Mieten zugelegt.

Mieten oder Kaufen? Beides hat Vor- und Nachteile

Die Entscheidung ein Haus zu kaufen ist in den meisten Fällen, dass keine Mieten mehr gezahlt werden müssen, man beim Kaufen freier entscheiden kann und mehr Platz vorhanden ist.

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen ist 2015 nach wie vor eine gute Wertanlage für die Zukunft, sofern du nicht selbst in dieser Immobilie wohnst. Denn für dich als Immobilieninvestor sollte das oberste Ziel sein, einen positiven Cashflow aus deiner Kapitalanlageimmobilie zu generieren.

Du musst unterscheiden zwischen einer Immobilie als Kapitalanlage und einer eigengenutzen Immobilie. Ein Eigenheim in dem du selbst wohnst spart dir zwar die Miete, bringt dir aber keinen monatlichen Cashflow und ist somit keine Geldanlage sondern eine Verbindlichkeit.

Jedoch hat ein Eigenheim aber auch emotionale Faktoren die einen Kauf wiederum rechtfertigen. Warum ein Eigenheim aber keine Geldanlage ist habe ich in diesem Artikel bereits ausführlich gezeigt.

Nach aktuellen Umfragen würden aber rund 81 % der Deutschen gerne ein Eigenheim kaufen.

Das wurde in einer Studie festgehalten, die das Marktforschungsinstitut Forsa im Auftrag der Allianz Deutschland AG durchgeführt hat.

Durch die derzeit niedrigen Zinsen ist der Zeitpunkt zum Kauf eines Eigenheims sehr günstig. Die folgende Grafik zeigt, wo in Deutschland der Immobilienkauf sinnvoll ist und mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist:

Wo sich der Kauf einer Immobilie in Deutschland noch lohnt

Wo sich der Kauf einer Immobilie in Deutschland noch lohnt

Die grünen Farben bedeuten, dass Kaufen billiger ist als Mieten und die Nachfrage steigt bzw. stagniert (hellgrün). Die roten Farben signalisieren, dass der Kauf in diesen Regionen nicht empfehlenswert ist. Zwar ist in den hellroten Regionen Kaufen billiger als Mieten, aber die Nachfrage fällt. Rot bedeutet, dass Kaufen sogar teurer ist als Mieten.

Die grün, gelb und rot eingefärbte Empirica-Deutschland-Karte offenbart die regionalen Unterschiede. Allerdings basieren die Farben nur auf Durchschnittswerten.

Das Jahr 2015 bietet Bauherren viele finanzielle Vorteile

Im Moment sind Baukredite in Höhe von 100.000 Euro für 3 % Zinsen bei einer Laufzeit von zehn Jahren zu haben. Das lockt natürlich viele Interessenten und stellt viele vor die Frage, ob auf Dauer mieten oder kaufen günstiger ist.

Ein eigenes Haus zu bauen der zu kaufen hängt immer von der jeweiligen Lebenssituation ab.

Neben der Unabhängigkeit der Hausbesitzer haben auch Mieter einige Vorteile:

  • Flexibilität bei der Wahl des Wohnortes
  • teure Reparaturen muss der Vermieter übernehmen
  • Menschen die aus beruflichen Gründen häufig umziehen bleiben unabhängig
  • geringe Nebenkosten

Solltest du aber beruflich mindestens zehn Jahre an einen Ort gefesselt sein und das nötige Einkommen haben, dann bietet sich der Bau eines Hauses an.

Wenn die Voraussetzungen stimmen, dann lohnt es sich immer zu kaufen oder zu bauen.

Rund 20 % bis 30 % ist eine Finanzierung eines Eigenheims teurer als ein fertiges Haus zu Kaufen.

Das liegt vor allem an den teuren Notargebühren, Grundgewerbssteuern und anderen Finanzierungskosten. Diese Kosten können bis zu 12 % aller Kosten bei einem Bau ausmachen.

Ein sinnvoller Finanzplan sollte also immer 20 bis 35 Prozent des Eigenkapitals ausmachen.

Wer sich die Kosten einmal ansieht und vergleicht, der findet schnell heraus, dass die Nebenkosten einer eigenen Immobilie immer 100 Euro höher liegen, als bei einem Objekt zur Miete. Beim Wohneigentum kommen immer noch zuzüglich der Betriebskosten einige Kosten an Versicherungsbeiträgen und Grundsteuer dazu.

Wer es sich dennoch leisten kann eine Immobilie zu kaufen, dem stehen folgende Vorteile zur Verfügung:

  • Sicherheit
  • Freiraum und Platz für die ganze Familie
  • Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit
  • Investition für das Alter
  • Berechenbarkeit der Kosten für die eigene Finanzierung

Ich hoffe ich konnte dir einen kleinen Einblick in dieses Thema geben und die Frage klären, ob du eine Immobilie lieber Mieten oder Kaufen solltest.

Ich empfehle dir unbedingt das Buch „Kaufen oder Mieten?“ von Gerd Kommer zu lesen wenn du dich für dieses Thema interessierst. Eines meiner Lieblings-Bücher und seit ich es gelesen habe, sehe ich „zur Miete wohnen“ oder das Eigenheim mit ganz anderen Augen 🙂

Ich werde auf dieses Thema noch in einem extra Artikel eingehen. Gerne würde ich aber schon mal deine Meinung dazu hören? Kaufst du dir eine Immobilie oder wohnst du doch lieber weiterhin zur Miete? Ich freue mich auf dein Kommentar!

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

Kommentare

  • Hallo,

    ein interessanter Artikel! 🙂
    Wenn ich es richtig verstanden habe, dann ist das Kaufen in den grünen Flächen (in der Grafik) zu empfehlen? Aber als Wertanlage oder als eigengenutzte Immobilie?
    Viele Grüße,
    Paul

    • Hey Paul,

      die Grafik zeigt die voraussichtliche Wertentwicklung von Immobilien bis ins Jahr 2025.
      Die grünen Farben bedeuten, dass der Kauf einer Immobilie dort billiger ist als Mieten und die Nachfrage steigen wird. Daher sind Immobilien in diesen Regionen als Kapitalanlage besonders zu empfehlen.

      LG, Marco

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