Anlageimmobilien richtig kalkulieren: So geht´s

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Wer sein Geld langfristig investieren möchte, setzt in der Regel auf den Kauf einer Immobilie.

Allerdings gibt es hier einiges zu beachten, da nicht jede Anlageimmobilie lukrativ ist und Mieteinnahmen abwirft. Denn gerade für eine gute Rendite sind zahlreiche Faktoren wichtig, was heißt, dass Anleger richtig kalkulieren müssen, um die passende Anlageimmobilie finden zu können.

Im besten Fall lässt sich mit einer Anlageimmobilie eine langfristige und lukrative Einnahmequelle erschließen. Damit dies auch der Fall ist, muss der Kauf genau geplant und richtig kalkuliert werden. Dabei sind Standortfaktoren ebenso wichtig, wie auch der bauliche Zustand.

Die richtige Anlageimmobilie finden

Ein Standort mit Zukunft ist dabei die perfekte Wahl.

Eine Region bzw. ein Gebiet, wo die Arbeitslosigkeit niedrig ist und die Bevölkerung nicht schrumpft, sind dabei vorzuziehen. Zudem sollte die Immobilie nicht in einer verrufenen Straße stehen und sollte eine gute Verkehrsanbindung wie auch zeitgemäße Grundrisse aufweisen. Weiterhin ist es wichtig sich vorher zu informieren, welche Sanierungen anfallen, wie veraltet die Haustechnik ist oder ob Bauschäden vorhanden sind. Ein weiterer Punkt ist die Energiesparverordnung, die bestimmte Sanierungen vorschreibt. Dies könnte ebenfalls eine Kostenfalle werden.

Auch Problemmieter, die unter Umständen im Haus wohnen, können problematisch werden. Dies heißt, es sollte genau darauf geachtet werden, dass keine Mietrückstände vorhanden sein und eventuelle Prozesse geführt werden müssen.

All diese Punkte sind bei der richtigen Auswahl der Anlageimmobilie zu beachten, damit die Immobilie nicht zu einem Kostengrab wird. Dabei kann die DWH Deutsche Werte Holding AG behilflich sein. Das Unternehmen hat sich nicht nur zum Ziel gesetzt, sich Immobilienunternehmen voll zu integrieren, sondern bietet auch Unternehmensbeteiligungen an. Zudem verfügt die DWH über ein kompetentes Team aus Rechtsanwälten, Bankern und natürlich Wirtschaftswissenschaftlern, die so perfekt agieren können.

Der Mietmultiplikator gibt Aufschluss über den Immobilienpreis

Sobald eine Anlageimmobilie gefunden ist, sollte natürlich die Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Ob die Immobilie günstig oder teuer ist, kann sich durch den Mietmultiplikator grob errechnen lassen.

Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Beispiel: Kostet die Anlageimmobilie 500.000 Euro und bringt jährlich 25.000 Euro an Miete ein, liegt der Multiplikator bei 20. Dies Zahl errechnet sich daraus, dass mit 20 Kaltmieten der Kaufpreis abgedeckt wäre. Bringt die Jahresmiete nur 12.500 Euro, wäre der Multiplikator 40.

Natürlich liefert der Multiplikator, der nur Bruttokennzahlen aufweist, nur einen groben Anhaltspunkt, der aber dennoch nicht unterschätzt werden sollte.
Wer jedoch die tatsächliche Rendite berechnen möchte, sollte sich den Nettokennzahlen widmen.

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Jeder sollte sich jedoch darüber im Klaren sein, dass es auch zahlreiche Risiken gibt, die beim Kauf einer Anlageimmobilie auftreten können.

Steuerliche Aspekte bei einer Anlageimmobilie

Nicht nur die Mieteinkünfte auch die steuerlichen Aspekte können die Rendite einer Immobilie, die zur Anlage dient, beeinflussen.

Steuerlich geltend gemacht werden können zum Beispiel die Darlehenszinsen. Tilgungsbeträge hingegen können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Die Darlehenszinsen jedoch wirken einkommensmindernd und können so geltend gemacht werden, wodurch die Steuerlast sinkt. Natürlich sinkt mit der Zeit die Steuerersparnis, da der Zinsanteil immer weiter abnimmt, während der Tilgungsteil deutlich ansteigt.

Weiterhin können Anlageimmobilien im Rahmen der AfA, als der Absetzung für Abnutzung, geltend gemacht werden. Dabei gibt es jedoch verschiedene Arten der AfA.

Doch Vorsicht! Wer der Familie oder Angehörigen Mietwohnungen günstiger überlässt, muss deutliche Einbußen der steuerlichen Absetzbarkeit in Kauf nehmen. Insbesondere dann, wenn die Miete unter 66 Prozent der sonst ortsüblichen Miete, kann diese bei der AfA nur noch anteilig berücksichtigt werden.

Auch wer eine Immobilie als Spekulationsobjekt kaufen möchte, sollte daran denken, dass der Fiskus mitverdient. Denn es gibt eine zehnjährige Spekulationsfrist, die entweder eingehalten wird oder es warten enorme Kosten auf den Spekulanten.

Spekulationsfrist bei Immobilien

Bei der zehnjährigen Spekulationsfrist müssen die Veräußerungsgewinne, in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, versteuer werden – mit dem individuellen Einkommenssteuersatz natürlich.

Doch auch die bis dahin gewährten Abschreibungen gelten als Gewinn und müssen so auch versteuert werden.

Beispiel: Die Immobilie wird nach einigen Jahren mit einem Gewinn von 50.000 Euro verkauft. Die AfA betrug während der Haltezeit 30.000 Euro. Dies heißt, dass nun 80.000 Euro Gewinn versteuert werden müssen.

Um diesen hohen Gewinn zu umgehen sollte die Anlageimmobilie länger als 10 Jahre gehalten werden.

Wer sich also eine Anlageimmobilie kaufen möchte, sollte sich genau mit der Planung und Kalkulierung beschäftigen, um zum einen Kosten zu sparen und zum anderen auch wirklich Gewinn zu machen. Auf jeden Fall sollte sich vor Kauf die Frage gestellt werden, ob man selbst in diesem Haus wohnen möchte.

Dabei geht es nicht darum, ob man einzieht, sondern ob man sich aus Mietersicht wohlfühlen würde in diesem Haus, der Umgebung und dem Standard. Wer sich in die Lage eines Mietinteressenten hineinversetzen kann, ist hier garantiert auf der richtigen Seite und kann so schnell feststellen, ob die Anlageimmobilie die richtige ist.

Wer jedoch bei diesem Selbst-Test Zweifel bekommt, sollte sich auf jeden Fall noch einmal Gedanken darüber machen, ob dies wirklich die richtige Immobilie ist. Zur Not sollte die Familie befragt werden, ob diese in das Haus einziehen würden, wenn man selbst vielleicht zu hohe Ansprüche hat.

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