Der wahre Grund, warum du unbedingt in Immobilien investieren solltest

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Du fragst dich: „Warum sollte ich ausgerechnet in Immobilien investieren?“

Die Antwort möchte ich dir in diesem Blogpost geben. Du wirst erstaunt sein, wie man mit wenig Eigenkapital sein Vermögen vermehrt, indem man ausgewählte Immobilien als Kapitalanlage kauft.

Doch alles der Reihe nach…

Warum sollte ich in Immobilien investieren?

Eine Immobilien ist gerade in der heutigen Zeit hochinteressantes Investment.

Neben Faktoren wie Inflationsschutz und Niedrigzins, die ein Immobilieninvestment besonders attraktiv macht, ​profitieren ganz besonders Privatanleger bei einer Immobilien Investition von massiven Steuervorteilen.

Viele Menschen heutzutage wissen gar nicht, mit wie wenig Startkapital sie sich eigentlich ein richtig kleines Immobilienimperium aufbauen könnten.

Noch ​weniger wissen, dass man durch clevere Einkaufsgewinne von Anfang an so hohe Mieteinnahmen generiert, dass monatlich sogar noch ein freier Cashflow übrig bleibt. Die Mieteinnahmen begleichen also nicht nur vollständig den Kredit, sondern generieren auch noch ein zusätzliches, passives Einkommen.

Also, wie genau musst Du dir den Prozess des renditeorientierten Immobilieninvestments vorstellen?

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Vereinfacht dargestellt geht es darum, einen guten Deal zu finden und diesen optimal zu finanzieren. Ein wichtiger Aspekt ist zudem, versteckte Potentiale zu erkennen, um einen lukrativen Einkaufsgewinn zu machen.

Auf diese Weise kannst du einen wirklich großen Immobilienbestand mit einem äußerst geringen Kapitaleinsatz aufbauen.

Dein Ziel ist es dann, ein Portfolio mit lukrativen Immobilien aufzubauen, die sich selbst finanzieren und zusätzlich Monat für Monat einen satten Überschuss abwerfen.

Die Kunst des erfolgreichen Immobilieninvestments

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Mehrfamilienhäuser als Geldanlage

Die Kunst eines erfolgreichen Immobilieninvestments liegt in aller erster Linie im geschickten Immobilienkauf und einer cleveren Immobilienfinanzierung.

Dies sind die Grundpfeiler, die zunächst erfüllt werden müssen, bevor es ans Eingemachte geht.

Stelle dir das ganze doch einmal so vor:

Du kaufst eine Immobilie, die bereits vermietet ist.

Die Immobilie kostet 150.000 EUR und es befinden sich 5 Wohnungen und 4 Mieter in diesem Haus. Eine Wohnung davon steht leer.

Außerdem siehst du Verbesserungspotential an einige Stellen und weisst, dass du den Wert der Immobilie mit geringem Einsatz steigern kannst.

Die monatlichen Mieteinnahmen dieser Immobilie belaufen sich zu diesem Zeitpunkt auf 600 EUR.

Du finanzierst die Immobilie mit einem Eigenkapital von 15.000 EUR (10% des Gesamtinvestments) und holst dir 135.000 EUR (90%) von der Bank. Die Raten des Kredites belaufen sich auf monatlich 450 EUR. Du zahlst jedoch nur 150 EUR monatlich, da der Rest durch die Mieteinnahmen bedient wird.

Jetzt suchst du einen Mieter für die nicht vermietete Wohnung. Du fängst an, das Haus aufzuwerten, indem du es Stück für Stück renovierst. Im Zuge dessen erhöhst du dann die Miete.

Die Renovierungen kosten dich 10.000 EUR, die du mit in das Darlehen packen kannst – denn du steigerst bereits jetzt den Wert des Hauses.

Durch die Neuvermietung und die Mieterhöhungen belaufen sich deine Mieteinnahmen jetzt auf 960 EUR je Monat.

Der Betrag für die Zinsen und Tilgung deines Kredites inklusive der neuen Sanierungsmaßnahmen belaufen sich auf 485 EUR im Monat.

Von diesem Moment an zahlen deine Mieter also nicht nur den kompletten Kredit für dich ab, du bekommst auch noch einen freien Betrag von über 170 EUR monatlich oben drauf.

Da du so wenig Zeit wie möglich damit verbringen willst, dich um die laufenden Arbeiten zu kümmern, die durch eine Vermietung anfallen, beauftragst du einen professionellen Hausverwalter, der sich um dein Objekt kümmert.

Auch den Hausverwalter zahlst du aus den Mieteinnahmen.

Das Schöne an der Sache ist, dass dies bereits in deinem Cashflow berücksichtigt ist. Somit hast du die Freiheit, dich entspannt mit deinem nächsten Investment zu befassen.

Der beste Teil kommt aber noch 🙂

Die Immobilie trägt sich nun selbst und alle täglich anfallenden Verwaltungsaufgaben sind extern vergeben.

Zusätzlich dazu hast du jeden Monat einen freien Cashflow von mehr als 170 EUR aus dieser Immobilie. Und diesen steigerst du fortan Jahr für Jahr mit Hilfe deiner guten Hausverwaltung, denn die Mieten haben ein weiteres Steigerungspotenzial.

Bereits nach 10 Jahren ist der Kredit zu einem großen Teil durch deine Mieter abgezahlt.

Durch die Renovierungsarbeiten, die Mieterhöhungen und durch die allgemeine Wertsteigerung ist dein Objekt nun 260.000 EUR wert.

  • Du hast also 15.000 EUR von deinem eigenen Geld eingesetzt.
  • Du hast über 10 Jahre jeden Monat im Schnitt 400 EUR an Überschüssen aus der Vermietung erhalten.
  • Du hast demnach aus 15.000 EUR einen freien Cashflow von insgesamt 50.000 EUR generiert.
  • Außerdem hast du einen Vermögenszuwachs von 150.000 EUR mit der Immobilie erwirtschaftet.

Das bedeutet, du hast aus 15.000 EUR Eigenkapital über 200.000 EUR an Vermögen erschaffen und zwar ohne viel dafür zu tun.

Das entspricht einer verdreizehnfachung (!) deines Kapitals oder einer Cash-on-Cash-Rendite von 1.300 % – lasse dir das einmal auf der Zunge zergehen!

Mit dem richtigen Wissen sind solche Investments spielend leicht umzusetzen.

Wie ich meine erste (Rendite-)Immobilie kaufte

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Meine erste Renditenimmobilie

Doch bevor du dir einen passiven Einkommensstrom aus den Zahlungen deiner Mieter aufbaust, ist erstmal eine Menge Arbeit notwendig.

Im Vordergrund stehen da zuerst meist trockene Themen wie deine persönliche Bonität, die Standortbeurteilung der Immobilie, Finanzierungsstrategien und eingehende Renditekalkulationen.

Um dir aber gleich von Beginn an das Investieren in Immobilien möglichst realistisch schmackhaft zu machen, brauchst du ein wenig Motivation.

Ich habe mir daher als Beispiel ein reales Immobilien Investment ausgesucht, das ich im Jahr 2012 in meiner Heimatstadt Augsburg getätigt habe. Es handelt sich hier um ein Mehrfamilienhaus aus den 1960er Jahren mit einigem Renovierungsbedarf.

Dieses Objekt ist als Beispiel so gut geeignet, weil ich dir daran fast alle relevanten Themen und Erfahrungen, positive wie negative, erläutern kann.

Immobilien sind für mich ausschließlich Renditeobjekte. Ich sehe Immobilien als „Betriebe“, mit denen ich Geld verdiene.

Schutz vor Inflation oder Steuervorteile sind gut, aber nur nette Nebeneffekte eines Immobilien Investments. Was nicht heißt das wir diese nicht zu unseren Zwecken nutzen wollen.

Mein Mehrfamilienhaus

Mein Investment von dem ich hier spreche, ist ein Mehrfamilienhaus aus den 60er-Jahren.

Es hat insgesamt sieben Wohnungen. Das 7-Familienhaus wurde mir damals von einem bekannten Makler ganz klassisch mit einem kurzen Exposé angeboten.

Die Eckdaten waren:

  • Kaufpreis: 490.000 €
  • Wohnfläche: ca. 480 m²
  • Nutzfläche: ca. 120 m²
  • Grundstücksfläche: ca. 790 m²
  • Anzahl Garagen: 3
  • Wohneinheiten zur Zeit frei: 3
  • Jahresnettomiete (Soll): ca. 37.400 €

Nach einer ausgiebigen Besichtigung des Hauses und Prüfung aller Daten stellte sich nach Verhandlung des Kaufpreises folgendes Bild dar:

  • Kaufpreis (verhandelt): 445.000 €
  • Kaufnebenkosten: 53.400 € (ca. 12 %)
  • Renovierung (laut Kostenschätzung): 70.000 €
  • Gesamtinvestition gerundet: 570.000 €

Um nicht unnötig viel Kapital in diesen Deal zu stecken und zu binden, beschloss ich, den Kauf mit einem möglichst niedrigen Eigenkapital und einem hohen Fremdkapitalanteil zu finanzieren.

Nach einigen intensiven Bankgesprächen sah die Finanzierungsstrategie also folgendermaßen aus:

  • Eigenkapital: 70.000 €
  • Bankdarlehen: 500.000 €

Ich finanzierte also 88 Prozent der gesamten Investition mit einem Darlehen meiner Bank. Ich habe also eine Immobilie mit Gesamtkosten von 570.000 EUR mit einem doch recht kleinen Eigenkapitalanteil von 70.000 € finanziert.

Dieses Vorgehen war von mir bewusst so gewählt um den Hebeleffekt optimal zu nutzen.

Die Darlehenskonditionen waren dank der niedrigen Zinsen sehr attraktiv und sahen so aus:

  • Dahrlehensbetrag: 500.000 €
  • Zinssatz: 2,7 %
  • Zinsbindung: 10 Jahre
  • Anfängliche Tilgung: 2 %

Einnahmen und Ausgaben der Immobilie

Wie im Exposé angegeben, waren tatsächlich drei der sieben Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus frei.

Diese konnte ich also nach meinen Vorstellungen herrichten und anschließend zu marktüblichen Mieten vermieten. Während der rund acht Wochen dauernden Kaufverhandlung ergab es sich, dass noch eine weitere Wohnung frei wurde.

„Ach verdammt, das ausgerechnet das auch noch passiert!“, wirst du dir jetzt vielleicht denken 😉 Stimmt aber so nicht ganz.

Ich ließ die Wohnung nur ein wenig streichen und konnte diese dann für satte zwei Euro mehr je Quadratmeter vermieten.

Um das ganze etwas abzukürzen:

Auch die restlichen drei Wohnungen, die bisher vermietet waren, wurden innerhalb der nächsten neun Monate fei.

Nicht, weil ich ein so schlechter Vermieter bin. Zwei Mieter zogen in eine andere Stadt, ein dritter war dabei eine Familie zu gründen und benötigte schlichtweg mehr Platz. Es war also eher Zufall.

Damit ergaben sich nach einer recht managementintensiven Anfangszeit, ich nenne diese Zeit gerne „Anlaufphase“, folgende Zahlen für den Cashflow:

  • 4.300 € Mieteinnahmen je Monat (statt 3.120 EUR, wie ursprünglich im Exposé angegeben)
  • Abzüglich 1.075 € Bewirtschaftungskosten (25 % für Instandhaltung, Hausverwaltung und kalkulatorischen Mietausfall)
  • Abzüglich 1.960 € Kapitaldienst (Zinsen und Tilgung, zusammen 4,7 % p.a. des Darlehensbetrages von 500.000 EUR)
  • Ergibt 1.265 € je Monat freier (passiver) Cashflow vor Steuern

Jeden Monat, 1.265 € übrig! Ohne irgendetwas dafür zu tun.

Denn die Hausverwaltung kümmert sich für mich um alle lästigen Themen wie die jährliche Nebenkostenabrechnung, Kontrolle der Mietzahlungen, tropfende Wasserhähne und auch Neuvermietungen.

Das ist doch der Wahnsinn! 🙂

Rendite bei Immobilien

Bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten, also Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Renovierung, entspricht dies einer Rendite von …

(1.265 € je Monat x 12 Monate) / 570.000 € Gesamtinvestition = 2,7 % Rendite

Falsch!

Warum?

Ganz einfach… die enthaltene Tilgung (zwei Prozent pro Jahr) sind keine Kosten, sondern die Darlehensrückzahlung.

Also sieht der Überschuss im ersten Monat wie folgt aus:

1.265 € freier Cashflow
+ 2 % x 500.000 € Darlehenssumme / 12 Monate = 833 €
= 2.098 €, die die Mieter Monat für Monat erwirtschaften

Nun die Renditeberechnung:

(2.098 € je Monat x 12 Monate) / 570.000 € Gesamtinvestition = 4,4 % Rendite

Das heißt im Klartext, ich erhalte „Zinsen“ von 4,4 Prozent auf mein gesamtes Investment von 570.000 EUR. Netto, also nach Abzug aller Kosten und Managementgebühren!

Ganz im Ernst… Welche Anlage bietet das heute noch?

Aber jetzt wird es erst richtig interessant 😉

Der Hebeleffekt bei Immobilien

Um die 2.098 EUR jeden Monat zu erhalten, habe ich ja tatsächlich gar nicht 570.000 EUR aus eigener Tasche auf den Tisch gelegt. Du erinnerst dich sicherlich noch, es waren nur 70.000 EUR Eigenkapital.

Und damit errechnet sich die sogenannte Eigenkapitalrendite wie folgt:

(2.098 € je Monat x 12 Monate) / 70.000 € Gesamtinvestition = 36,0 % Rendite

Das ist kein Scherz! Es stimmt wirklich.

Das ist der wahre Grund und das Geheimnis, warum du unbedingt in Immobilien investieren solltest, das ich dir hier unbedingt verraten wollte.

Immobilieninvestments lassen sich hebeln!

Und hier sprechen wir nur von einer Anfangsrendite.

Ich habe selbstverständlich mit meinen Mietern Index- und Staffelmieten vereinbart, das Darlehen zahlt sich automatisch zurück, das Grundstück lässt sich optimieren und der Zustand der Immobilie wird mit der Zeit immer weiter verbessert, eine zusätzliche Münzwaschmaschine im Keller bringt Zusatzeinnahmen, und so weiter… und so fort.

Das alles dient nur einem einzigen Ziel:

Erhöhung des Wohnwertes, was dann einen steigenden Cashflow und damit eine noch höhere (Eigenkapital-)Rendite bringt.

Damit werden in den nächsten zehn Jahren Renditen von 50 Prozent und mehr realistisch.

Und das alles mit einem geringem Eigenkapital.

Merke dir also bitte, das du bei einer Immobilieninvestiton, die du zum Großteil mit Fremdkaptial finanzierst, vom Hebeleffekt profitierst.

Du kannst mit keiner anderen Geldanlage, so wenig eigenes Geld einsetzen und gleichzeitig so hohe Renditen erzielen, wie es mit einem Immobilieninvestment der Fall ist.

Ich hoffe ich konnte dir mit diesem Artikel den wahren Grund zeigen, warum ein Immobilien Investment so einzigartig ist. Falls du Fragen hast oder etwas unklar ist, kannst du mir gerne ein Kommentar hinterlassen!

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

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