Die Chancen und Risiken einer Geldanlage in Immobilien

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Mit Zinsanlagen wie dem Tagesgeldkonto ist derzeit nichts zu holen.

Gleichzeitig sind Kredite so billig wie nie zuvor. Was läge also näher, als in etwas Renditestarkes zu investieren, zum Beispiel in Immobilien.

Tatsächlich sind die Voraussetzungen für den Kauf einer Mietimmobilie so günstig wie nie, wenn auch die Preise in den guten Lagen schon sehr stark angestiegen sind. Doch Vorsicht: Man kann sich auch verkalkulieren.

Selbstläufer sind die Investitionen nicht. Doch wenn Du ein paar einfache Grundregeln beachtest, kannst du aus einer Mietimmobilie einiges rausholen.

Immobilien als Renditeobjekt

Wenn du bereits ein Einfamilienhaus besitzt und es finanziert hast, dann ist das trotzdem kein Renditeobjekt, weil es dir ja kein Geld bringt, sondern lediglich Miete spart und inflationssicher ist. Dafür musst du den Kredit abbezahlen und profitierst im Alter von mietfreiem Wohnen.

Willst du aber dein Kapital gewinnbringend in Immobilien anlegen und mit Immobilien Geld verdienen, dann musst du die gekaufte Immobilie entweder mit Aufschlag verkaufen oder clever vermieten.

Ersteres macht dann Sinn, wenn die Renovierung oder Sanierung weit weniger kostet als die Differenz zwischen Kauf- und Wiederverkaufspreis. Die zweite Variante, das Vermieten, ist etwas komplexer. Hier geht es vor allem um richtige Prognosen und möglichst präzise Kalkulationen.

Nur wenn du die Wert- und Mietpreisentwicklung des Objekts richtig einschätzt, wirst du langfristig Gewinn machen können.

Die Mieten in attraktiven Lagen steigen

Das wichtigste Argument für die Investition in Mietimmobilien ist zugleich das simpelste: Die Mieten steigen und steigen, vor allem in den boomenden Vierteln der Großstädte.

„Wir verzeichnen seit langem anhaltende Mietpreissteigerungen in der Berliner Innenstadt.“ berichtet Peter Guthmann, der als Immobilienmakler Berlin als sein Hauptgeschäftsgebiet auserkoren hat. Selbst bei steigenden Kaufpreisen für die Objekte sind die begehrten Lagen langfristig sehr lukrativ, denn es ist kaum damit zu rechnen, dass der Boom so schnell abreißt.

In Berlin, aber auch Hamburg oder München siedeln sich viele Firmen aus der stark wachsenden Digitalbranche an, deren Mitarbeiter meist jung und einkommensstark sind sowie eine zentrale Wohnlage schätzen. Doch nicht nur die Innenstädte locken mit guten Immobilien. Auch in den Randgebieten findest du attraktive Objekte, deren Mieten für die kommenden Jahre sicher sind, denn die Zugezogenen drängen die Alteingesessenen mehr und mehr in die Peripherie.

Auf Lage und Entwicklung kommt es an

Während die Lage in den boomenden Citylagen klar ist, kommt es bei anderen Objekten auf ein wenig mehr Weitsicht an.

Beispielsweise sind Immobilien in weniger attraktiven Städten zwar mit einem höheren Risiko für geringere Mietpreissteigerungen sowie Leerstand verbunden. Auf der anderen Seite bekommst du diese Immobilien aber auch für einen Bruchteil der Kosten eines vergleichbaren Objekts in Toplage.

Die Berechnung der Rendite ist also auch immer eine Frage der Entwicklungsaussichten eines Objekts. Am besten lässt sich das anhand eines bereits vermieteten Objekts illustrieren.

Der Mietmultiplikator als Renditerechner

Wenn du die Renditestärke eines vermieteten Objekts grob einschätzen möchtest, dann teilst du einfach den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und erhältst im Ergebnis die Anzahl Jahre, nachdem sich das Objekt refinanziert hat.

Kostet dich das Haus also 500.000 Euro und wirft es 25.000 Euro Miete pro Jahr ab, dann dauert es 20 Jahre, bis du den investierten Betrag wieder drin hast. Der Mietmultiplikator ist also 20.

Objekte in weniger guten Lagen rechnen sich manchmal schon nach 10 Jahren, allerdings musst du hier eben auch mit Kosten durch Leerstand und häufige Mieterwechsel rechnen.

In Top-Lagen schnellt der Multiplikator auch mal in die Höhe. Allerdings musst du hier den Wertgewinn durch Mieterhöhungen mit einberechnen.

Umso besser die Lage und die Mietpreisprognose, umso höher darf der Multiplikator zum Zeitpunkt des Kaufs ausfallen.

„Für Berlin gilt: Mieten wird sowohl absolut als auch relativ zur Kaufkraft auch auf lange Sicht immer teurer.“ bestätigt auch Guthmann.

Mehrfamilienhäuser oft renditestärker

Immobilien sind nicht gleich Immobilien.

Vor allem, wenn sie als Kapitalanlage dienen, sind viele Immobilien eher nicht dazu geeignet. Vor allem Einfamilienhäuser und einzelne Wohnungen werden oft falsch kalkuliert und werfen nicht die erhofften Gewinne ab.

Tatsächlich machen über 8 Prozent der Immobilieninvestitionen sogar Verluste, mehr als ein Fünftel arbeitet gerade einmal kostendeckend und insgesamt mehr als die Hälfte kommt wenn überhaupt, dann gerade mal mit plus minus Null über die Inflationsgrenze von 2%.

Mietshäuser und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage stehen im Vergleich etwas besser da, allerdings ist die Investitionssumme auch ungleich höher. Dafür kann man Mieterwechsel, Zahlungsausfälle und Renovierungskosten auch besser abfedern.

Renditekiller: laufende Kosten

Ein häufiger Fehler, den vor allem kleinere Anleger bei Eigentumswohnungen und kleineren Häusern machen, ist die Fehlkalkulation von Nebenkosten und Renovierungsarbeiten.

Vor allem Wohnungseigentümer unterschätzen oft die Belastung durch das Hausgeld. Andere wiederum planen nicht mit ein, dass gerade ältere Gebäude häufiger repariert oder sogar saniert werden müssen. Bei Neubauten hingegen halten sich die Nebenkosten dank modernerer Bauweise eher in Grenzen.

Insgesamt stehen Anleger mit mehreren großen Objekten relativ gesehen besser da und haben im Schnitt höhere Renditen. Bei Anlegern mit lediglich einer Wohnung zum Vermieten kann jeder Monat Leerstand und jede Reparatur die Gesamtrendite schon beachtlich drücken.

Mietpreisbremse bei Kalkulation mitdenken

Die berüchtigte Mietpreisbremse ist ein politisches Instrument, auf das du bei der Kalkulation deiner Rendite auf jeden Fall Rücksicht nehmen solltest. Sie gilt momentan vor allem in Großstädten, kann aber von den Bundesländern bis 2020 im Prinzip überall dort angewendet werden, wo ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht.

Diese schwammige Bezeichnung macht die Planungssicherheit für Investoren nicht einfacher. Im Grunde bedeutet dies, dass du bei einer Neuvermietung einer bestehenden Immobilie nicht einfach die Miete so gestalten kannst, wie du willst, sondern es gibt eine Obergrenze im Vergleich zur Vormiete.

Allerdings hat die Mietpreisbremse auch einen Vorteil. Baust du dein Objekt neu, gilt sie nicht. Wer also durch Neubau neuen Wohnraum schafft, kann dafür an Miete verlangen, was er will – und wird es in Toplagen oder in Gegenden, in denen händeringend Wohnungen benötigt werden, auch bekommen. Peter Guthmann sagt dazu: „Bei uns in Berlin drängt der Mieterverein darauf, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Gleichzeitig will die Politik aber auch Anreize für neu geschaffenen Wohnraum bereithalten.“

Das bedeutet also, dass du in Berlin oder anderen überfüllten Großstädten durch Neubau hohe Renditechancen hast, durch die Mietpreisbremse aber bei Altbeständen gehemmt wirst.

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Über den Autor

Marco

Er ist Gründer von Immoanleger und selbstständiger Immobilienfachmann sowie langjähriger Immobilien Investor. Er zeigt dir, wie auch du erfolgreich in Immobilien investierst. Folge ihm auf Facebook und Twitter.

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